Comment se calcule la constructibilité d’un terrain ?

La vente à un promoteur est conditionnée à une donnée clé : la constructibilité du terrain. Alors comment ce chiffre est-il calculé ? Voici quelques éléments de réponse.

L’importance de la constructibilité dans votre projet de vente

Le plus souvent exprimée en m² de surface de plancher (SDP), la constructibilité d’un terrain permet de déterminer la taille du projet immobilier qu’il est possible d’envisager sur votre propriété. Par conséquent, c’est une donnée fondamentale si vous prévoyez de vendre à un promoteur. Plus la constructibilité est élevée, plus les professionnels de la promotion seront, en effet, intéressés par votre bien. Et mieux vous pourrez le vendre !

De quoi dépend la constructibilité d’un terrain ?

La constructibilité est conditionnée par les règles d’urbanisme établies par la commune et regroupées au sein d’un document : le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Ce dernier se compose lui-même de deux documents principaux pour déterminer la constructibilité d’un terrain. Tout d’abord, il convient de localiser votre terrain sur le plan de zonage afin de connaître la « zone » dans laquelle se situe votre terrain. Ensuite, chaque zone répond à des règles très spécifiques précisées dans l’autre document-cadre : le règlement.

Le plan de zonage est important, car il identifie également :

• les espaces verts protégés ;
• les servitudes ;
• les emplacements réservés ;
• les commerces à conserver ;
• les bâtiments remarquables.

Une fois la zone identifiée, la lecture du règlement permet donc de connaître les conditions de construction et d’aménagement et donc de définir la constructibilité du terrain. Parmi les informations essentielles contenues dans les 16 articles qui le composent, on citera ainsi :

• les types de constructions autorisées (logements, bureaux, commerces, etc.) [art. 1 et 2] ;
• les reculs à respecter vis-à-vis des limites [art.7] ;

• l’emprise au sol maximal des constructions [art. 9] ;
• la hauteur maximale des bâtiments [art. 10] ;
• les obligations pour les stationnements [art. 12].

Ainsi, l’approche d’un promoteur immobilier ou d’un architecte consiste souvent à appréhender la lecture du PLU en trois temps :

1. la définition du volume constructible ;
2. la prise en compte de l’emprise au sol maximale ;
3. le respect des obligations de stationnement.

Le volume constructible ou « gabarit enveloppe »

De même, la constructibilité d’un terrain dépend notamment de l’ensemble des règles de recul [art. 6, 7 et 8] et de hauteur [art. 10] qui permettent de définir le volume dans lequel il est autorisé de construire un ou plusieurs bâtiments neufs.

À l’intérieur de ce « volume théorique », le professionnel va ainsi chercher à insérer le plus de surface construite possible. Cependant, il y a des standards imposés : par exemple un bâtiment de logement mesure rarement plus de 15 mètres d’épaisseur.

Ainsi, le volume constructible n’est jamais exploité au maximum. Il est le volume dans lequel on va chercher le meilleur agencement des bâtiments pour optimiser le potentiel de constructibilité du terrain : construire plus et le plus efficacement possible !

Le coefficient d’emprise au sol, un facteur déterminant

Quant au coefficient d’emprise au sol (CES) maximal indiqué dans le PLU, il détermine la surface maximale que peut occuper le(s) bâtiment(s) sur votre parcelle. Ainsi, pour 1 000 m² de terrain, si le CES est de 40%, la surface mesurée du rez-de-chaussée de votre bâtiment sera, au plus, de 400 m².

Gabarit enveloppe et CES sont ainsi les deux fondamentaux pour faire une estimation de la surface de plancher (SDP) future des bâtiments.    

Le stationnement, un poste de coût important

Autre élément clé : les obligations en matière de stationnement de véhicules. En première couronne, le PLU impose souvent la réalisation d’une place de stationnement par logement. Mais le nombre et la nature des places ont un impact fort sur les coûts de construction. Par conséquent, l’équilibre de l’opération n’est pas le même s’il est possible d’implanter l’ensemble des places à l’extérieur ou s’il faut les construire en sous-sol.

Voici autant de règles qu’il vous faut étudier pour définir la constructibilité de votre terrain ! Mais les règles d’urbanisme évoluent. En effet, dans le cadre de leur grands projets d’aménagement, les villes adaptent régulièrement leur Plan Locaux d’Urbanisme pour accueillir ces projets. C’est notamment le cas avec le projet de métro du Grand Paris Express en Île-de-France.

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