Diviser un terrain : étapes clés et conseils pratiques pour réussir sa division parcellaire

Vous êtes propriétaire d’un grand terrain ? En vendre une partie à un promoteur immobilier ou un particulier pourrait vous permettre de réaliser vos projets, faire des travaux dans votre résidence principale ou financer les études de vos enfants. Vous ne savez pas comment vous y prendre ? Étude préalable, bornage, autorisation, City&You vous explique en détail les étapes clés et vous donne quelques conseils pratiques pour diviser votre terrain. 

Qu’est-ce qu’une division de terrain ?

Aussi appelée division parcellaire ou division foncière, elle consiste à remettre en cause l’unité de votre terrain en le découpant en plusieurs parcelles. Vous obtenez alors différents lots constructibles, d’une surface moindre, pour y bâtir un immeuble, par exemple. 

La création de nouvelles parcelles peut être réalisée pour de multiples raisons. Elle permet de bâtir plusieurs maisons sur un même terrain. Elle est en outre fréquemment mise en œuvre par les propriétaires souhaitant vendre une partie de leur propriété, non utilisée ou trop coûteuse en entretien. 

Enfin, la division foncière peut être une excellente opération financière. Les petites surfaces se vendent souvent plus rapidement, à un prix au m² plus élevé. Les propriétaires réalisent par conséquent une plus-value plus importante, surtout si la vente est réalisée au profit d’un promoteur immobilier. Dans ce cas de figure, vous pourriez profiter d’un prix jusqu’à 40 % supérieur à ceux pratiqués sur le marché. 

Bon à savoir : la division parcellaire facilitée par la loi

La loi Alur de 2014 a facilité la division des terrains, en supprimant la superficie minimale pour permettre la création de nouvelles parcelles. L’objectif est d’encourager la construction de maisons et immeubles. 

Quelle procédure pour diviser son terrain ? 

Diviser un terrain constructible nécessite une procédure en deux étapes essentielles, à savoir le bornage initial, suivi de la demande officielle de division. Bien que cette démarche demeure de nature optionnelle, il est vivement recommandé de mener, au préalable, une étude approfondie de faisabilité du projet.

Étape 1 : comment savoir si un terrain est divisible ? L’étude de faisabilité 

Nous vous conseillons vivement de ne pas faire l’impasse sur cette étape. Elle consiste à vous assurer de la constructibilité des parcelles au regard des règles d’urbanisme applicables dans votre commune. 

Cette démarche vous permet par ailleurs d’évaluer l’intérêt de l’opération et le coût de votre projet. Un terrain complexe, en pente par exemple, peut rendre plus difficile la division foncière. De la même façon, diviser un terrain déjà construit peut compliquer la construction future ou la rendre moins attractive en réduisant son ensoleillement, notamment. 

C’est aussi l’occasion de vérifier le droit et les règles mentionnées dans le plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune. Votre terrain peut-il être divisé en deux ? La nouvelle parcelle sera-t-elle constructible ? Toutes ces informations vous seront précisées dans le certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document clé, délivré par la mairie dans les 2 mois, fixe les règles en matière de construction, d’aménagement et de division applicables à votre terrain, pendant 18 mois. 

En résumé, cette étude approfondie vous permet d’évaluer la viabilité technique et économique de votre division parcellaire. Elle pointe, en effet, les défis potentiels et vous donne la possibilité d’anticiper les coûts associés.

Étape 2 : le bornage de votre terrain

Cette fois, impossible de faire l’impasse sur cette étape. Le bornage du terrain est indispensable pour réaliser une division parcellaire et la vente de la propriété. Pour cela, l’intervention d’un géomètre-expert est nécessaire pour : 

• Fixer les limites des nouvelles parcelles ;
• Identifier l’accès aux nouveaux lots issus de la division, le passage des réseaux futurs et existants : vous allez pouvoir évaluer les travaux et les aménagements à réaliser ;
• Dresser le procès-verbal d’abornement : ce document est remis à tous les propriétaires de maisons limitrophes à votre terrain. Pour éviter des conflits, il peut être judicieux de discuter de vos plans, en amont, avec vos voisins ;
• Rédiger le document d’arpentage (ou document modificatif du parcellaire cadastral – DMPC) indispensable pour officialiser la division de parcelle cadastrale : il attribue en effet les numéros cadastraux aux parcelles détachées et à la parcelle initiale.

Le prix d’un géomètre pour la division d’un terrain varie notamment en fonction de la superficie du terrain et de la complexité de l’opération. 

Bon à savoir : comment trouver un expert géomètre pour diviser une propriété ?

Vous pouvez effectuer une recherche sur le site de l’Ordre des géomètres-experts, via l’annuaire en ligne.

Étape 3 : faire la demande en division

En tant que propriétaire, vous devez ensuite faire une demande en division auprès du service d’urbanisme de votre commune. Plusieurs situations se présentent. 

Vous envisagez une division parcellaire sans intention de construire une maison ? Diviser votre terrain en 2 lots nécessite une simple déclaration préalable de division. En revanche, la division d’un terrain en 3 lots ou plus, vous devez demander un permis d’aménager à votre mairie sauf : 

• Si les nouvelles parcelles peuvent utiliser les voies d’accès existantes ; 
• Si elles se trouvent en dehors d’un secteur sauvegardé.  

Dans ces deux cas de figure, une simple déclaration suffit, peu importe le nombre de lots créés. Votre dossier sera validé dans un délai d’un mois à compter de la demande. 

Enfin, si votre projet de division comprend un projet de construction de maisons, vous devez faire une demande d’un permis de construire valant division. 

Comment diviser un terrain dans un lotissement ? 

• Si le terrain se trouve dans un lotissement, des règles supplémentaires s’appliquent à votre dossier. 

• Si le lotissement a été construit il y a moins de 10 ans, il est nécessaire de vérifier le nombre maximum de lots autorisés. La division de votre terrain ne doit pas engendrer de surplus.

• Si la construction a plus de 5 ans, le propriétaire doit en plus obtenir l’accord du lotisseur.

En revanche, si la construction du lotissement date de plus de 10 ans, vous avez le droit de diviser votre terrain selon les règles applicables à l’ensemble des propriétaires.   

La division d’un terrain offre des avantages substantiels. Elle requiert toutefois des démarches méthodiques et une connaissance approfondie du droit de l’urbanisme. Le recours à un promoteur immobilier peut grandement simplifier vos procédures, tout en augmentant votre plus-value. Si vous désirez obtenir davantage d’informations, les experts City&You sont prêts à vous guider de A à Z, tout au long de votre projet.