Remembrement immobilier : tout savoir

Les découpages parcellaires sont encore très souvent complexes et peuvent bloquer l’émergence de nouveaux projets de promotion immobilière. Alors, le remembrement serait-il une solution ? On peut distinguer deux formes de remembrement : urbain ou rural. Dans un cas comme dans l’autre, l’objectif est le même : mobiliser le foncier, pour une meilleure utilisation cadastrale. Focus sur le remembrement urbain.

A quoi sert le remembrement urbain et pourquoi peut-il être nécessaire ?

Le remembrement urbain consiste à restructurer l’occupation foncière de plusieurs parcelles attenantes, bâties ou non. Elles peuvent appartenir à plusieurs propriétaires. En clair, lorsque des parcelles sont trop petites pour accueillir un projet immobilier, le remembrement permet de les transformer en parcelles plus grandes. Ceci afin de permettre la création de terrains à bâtir ou la réalisation d’équipements collectifs. Dans tous les cas, l’objectif est de rationaliser et rentabiliser l’assiette foncière. Alors, quand faut-il remembrer ?

Le remembrement est imposé par le PLU ou le PLUI

Un PLU peut prévoir des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP). elles permettent à une collectivité de définir ses intentions en terme d’aménagement. D’une part, les OAP de secteurs portent sur un secteur donné du territoire. D’autre part, les OAP thématiques sont plus globales et concernent des enjeux spécifiques. Depuis la loi Elan de 2018, il est possible de créer des Zones d’Aménagement et de Concertation (ZAC) au sein de ces OAP. Ces opérations d’urbanisme publiques permettent de réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains à bâtir. Par la suite, ils seront cédés à des utilisateurs comme des promoteurs immobiliers.

Concrètement, cela signifie qu’elles peuvent cibler les parcelles qui seront conservées, modifiées ou créées ainsi que leur localisation. Partant, elles concernent des assiettes foncières importantes et portent rarement sur un seul terrain. En effet, le PLU peut imposer que le projet de promotion immobilière intègre plusieurs terrains, quand bien même un seul pourrait suffire au développement d’une opération immobilière.

Votre terrain seul ne peut pas accueillir un projet de promotion immobilière

En fonction de la localisation de votre parcelle sur le plan de zonage de la commune, des règles d’urbanisme spécifiques vont s’appliquer. Plus votre terrain se situe dans une zone de centralité urbaine, et plus les droits à construire qui s’y appliquent vont être intéressants pour un promoteur immobilier. Ceci notamment grâce à la hauteur et l’emprise au sol autorisées.

Mais pour profiter pleinement de ce potentiel constructible, d’autres critères doivent être pris en compte, tels que la surface et la géométrie de votre terrain. Ainsi si votre terrain est trop petit ou que sa façade sur rue est trop étroite, le promoteur immobilier devra agréger les terrains de vos voisins pour que le projet soit viable. Le remembrement est donc indispensable pour réaliser l’opération de promotion immobilière projetée.

Le potentiel constructible de votre terrain est insuffisant

Il est possible que votre terrain se situe dans une zone qui octroie des droits à construire plus limités. C’est par exemple le cas dans les zones moins denses, particulièrement dans les zones pavillonnaires. Dans ce cas, cela réduit la hauteur et l’emprise au sol autorisée.

Pour autant, cela ne signifie pas toujours que vous ne pouvez pas vendre votre terrain à un promoteur immobilier. En revanche, pour pouvoir réaliser une surface de plancher suffisante pour que son projet soit viable, un remembrement sera nécessaire pour élargir l’assiette foncière.

Vente à promoteur et remembrement

Pour qu’un promoteur immobilier achète votre terrain, il doit répondre à plusieurs critères. Si l’environnement et la constructibilité en font partie, la surface et la géométrie du terrain sont également des éléments essentiels.

Ainsi si vous échangez avec des promoteurs immobiliers, ils ont pu vous parler de remembrement. D’une part, cela peut signifier que votre terrain est trop petit pour accueillir un projet immobilier seul. D’autre part, cela peut traduire l’impossibilité de construire suffisamment pour que l’opération immobilière envisagée soit rentable pour les deux parties. Dans ce cas, le promoteur va s’attacher à rentrer en contact avec un ou plusieurs de vos voisins afin d’élargir l’assiette de projet envisageable. Dès lors, il s’agit d’une condition suspensive de la promesse de vente : l’acquisition de votre terrain dépend de l’acquisition d’un terrain mitoyen.

Enfin, le remembrement impacte la répartition de la charge foncière. En effet, le bilan du promoteur immobilier lui permet de déterminer la valeur du terrain sur lequel il souhaite construire. Dans la cas d’un projet avec remembrement, la valeur issue de ce bilan englobe l’ensemble des parcelles concernées. Ensuite, il faut ventiler ce montant entre les différents propriétaires selon différentes clés de répartition. Ainsi, le promoteur peut prendre en compte la surface de votre terrain, la surface de plancher qu’il peut accueillir ou encore la valeur vénale de votre maison.

Le remembrement dans le cadre d’un projet de promotion immobilière est souvent l’occasion d’optimiser votre plus-value si vous vendez à un promoteur. Pour ce faire, nous vous conseillons donc d’opter pour la négociation collective.

Chez City&You nous accompagnons tous les propriétaires souhaitant vendre leur bien à des promoteurs, investisseurs ou lotisseurs. Pour vous assurer d’engager votre projet de vente dans de bonnes conditions, n’hésitez pas à contacter nos experts !