Vente à un promoteur : pourquoi demander un certificat d’urbanisme ?

Vous êtes propriétaire d’un terrain et vous souhaitez le vendre à un promoteur immobilier ? Vous avez bien raison ! Ce type d’opération permet, en effet, d’augmenter la valeur de votre bien d’environ 30 %. Elle nécessite toutefois de réaliser une étude de faisabilité approfondie. Dans ce cadre, il peut être intéressant d’obtenir un certificat d’urbanisme (CU). De quoi s’agit-il exactement ? Comment choisir entre les différents CU ? Comment en faire la demande ? City&You répond à toutes vos questions. 

Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ? 

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif délivré gratuitement par la mairie. Il permet d’obtenir des informations sur l’ensemble des règles applicables à une parcelle de terrain : taxes d’urbanisme, droit de préemption, servitudes, etc. 

Il existe deux catégories de certificat d’urbanisme utiles pour la vente d’une maison ou d’un terrain : 

• Le CU informatif : il contient toutes les règles d’urbanisme applicables à la parcelle ; 
• Le CU opérationnel ou préopérationnel : il permet de s’assurer de la faisabilité d’un projet particulier.  

Ce document ne fait pas partie des pièces obligatoires lors d’une transaction ou d’une opération de promotion immobilière. Toutefois, il peut être recommandé notamment lors d’une opération de construction/rénovation ou de la vente d’un terrain à un promoteur immobilier. 

À quoi sert un certificat d’urbanisme ?

Le CU ne doit pas être confondu avec le permis de construire. Il ne s’agit pas d’une autorisation administrative permettant au propriétaire de réaliser des travaux ou des aménagements sur son terrain. 

En revanche, cette attestation d’urbanisme comporte des effets juridiques essentiels. Le CU fixe, en effet, les règles d’urbanisme applicables pendant toute sa durée de validité, soit 18 mois à compter de sa délivrance. Pendant ce délai, l’autorisation d’urbanisme formulée par le propriétaire doit être instruite selon les règles mentionnées dans le CU, sauf si les nouvelles règles lui sont plus favorables. 

Pour mieux comprendre les effets du certificat d’urbanisme, prenons un exemple concret. Si un droit de préemption est institué après la date de délivrance du CU, il ne pourra pas être mis en œuvre pendant la durée de sa validité. 

Notons toutefois que le certificat d’urbanisme peut prévoir un sursis à statuer pour la délivrance d’une déclaration préalable ou d’une demande de permis de construire. C’est le cas notamment si le projet présenté va à l’encontre des règles envisagées dans un futur document d’urbanisme.  

Bon à savoir : comment prolonger la validité d’un CU ? 

Deux mois avant l’expiration d’un CU, il est possible de demander à la mairie une prolongation de validité par période d’un an. Celle-ci est accordée dans la mesure où les règles d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes applicables au terrain n’ont pas été modifiées. Il faut, par ailleurs, joindre à votre courrier le certificat concerné. Une telle prolongation peut être utile pour disposer du temps nécessaire afin de négocier la vente de votre parcelle dans le cadre d’une opération de promotion immobilière.  

Pourquoi demander un certificat d’urbanisme ?  

Si vous envisagez simplement de vendre votre terrain dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, sans projet précis en main, un CU informatif (aussi appelé CUa) suffit. Il vous permet d’obtenir des informations clés concernant la construction et l’aménagement de votre parcelle. Cette attestation d’urbanisme contient, en effet, les renseignements généraux suivants :

• La zone à laquelle le terrain appartient (urbaine, agricole, naturelle, etc.) ;
• Les règles d’urbanisme applicables au terrain ;
• Les limitations administratives au droit de propriété telles que les servitudes d’utilité publique ou les droits de préemption ; 
• La présence du bien dans une zone de protection autour d’un monument historique ;   
• La localisation éventuelle de l’immeuble dans un ancien site industriel répertorié ;
• Les taxes et les participations d’urbanisme. 

En pratique, le certificat d’urbanisme informatif vous présente l’ensemble des dispositions prévues dans les différents documents d’urbanisme (PLU, POS, etc.) concernant votre immeuble.  

En revanche, si votre projet est plus abouti, le CU préopérationnel ou opérationnel (encore appelé CUa) est indispensable pour connaître sa faisabilité. Vous obtiendrez, par ailleurs, l’ensemble des informations contenues dans un CU d’informations, mais aussi des précisions sur les voiries et les réseaux desservant votre terrain. Attention toutefois, un CU positif n’implique pas nécessairement l’obtention d’un permis de construire. Il améliore toutefois vos chances et vous confère des arguments en cas de refus.  

Comment demander un certificat d’urbanisme ?  

Qui peut demander un certificat d’urbanisme ? 

Le CUa ou le CUb peut être demandé par toute personne intéressée par la parcelle (promoteur immobilier par exemple). Lorsque le certificat d’urbanisme est délivré à un tiers, le propriétaire n’est pas informé. 

H3 : Comment remplir une demande de certificat d’urbanisme opérationnel ou informatif ?

Pour effectuer une demande de CU pour votre terrain, vous devez commencer par remplir le formulaire Cerfa 13410*06. Il est nécessaire de préciser : 

• La catégorie de certificat souhaité ; 
• L’identité et les coordonnées du demandeur ; 
• Les informations concernant le terrain ; 
• Un plan de situation de votre parcelle à l’intérieur de la commune afin d’identifier avec précision la zone à laquelle il appartient.  

Par ailleurs, si vous souhaitez obtenir un certificat d’urbanisme préopérationnel ou opérationnel, vous devez remplir une note descriptive succincte du projet envisagé. 

Enfin, s’il existe des constructions, un plan du terrain est nécessaire. 

Où et comment envoyer votre demande de CU ? 

Une fois complétée, votre demande doit être adressée par courrier à la mairie de la commune où se trouve le terrain concerné. Une lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas obligatoire. Elle est cependant vivement conseillée afin de conserver une preuve de la date du dépôt de votre demande. Celle-ci doit être communiquée en deux exemplaires pour un CUa et en quatre exemplaires pour un CUb. Vous devez y ajouter un autre exemplaire si votre terrain se trouve dans une zone protégée d’un monument national, et deux s’il est situé dans un parc national. 

Depuis le 1^er janvier 2022, les communes doivent permettre un dépôt électronique de l’ensemble des demandes d’urbanisme. Renseignez-vous sur le site internet de votre mairie. Un service en ligne d’assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD’AU) est également disponible sur le site service-public.fr. Un certain nombre de communes sont déjà associées à cet outil. Dans ce cas de figure, votre demande est automatiquement transmise au service compétent.

Quel délai pour obtenir un certificat d’urbanisme ? 

Pour un certificat d’urbanisme informatif, le délai de réponse est de 1 mois. En cas de silence de votre mairie, vous obtenez un CU tacite. En pratique, celui-ci ne permet pas d’obtenir d’informations sur les règles applicables. Toutefois, il garantit l’application à votre parcelle de l’ensemble des dispositions d’urbanismes, taxes et servitudes existantes. 

Le certificat opérationnel est, quant à lui, communiqué au demandeur dans les 2 mois suivant sa demande. Un CU positif confirme la faisabilité du projet. Des conditions de mise en œuvre peuvent toutefois être ajoutées. Un certificat d’urbanisme négatif doit, par ailleurs, préciser les motifs du refus. Le demandeur dispose alors d’un délai de 2 mois pour formuler un recours. Comme pour le certificat d’information, le silence de l’administration permet seulement de confirmer l’application des règles en vigueur. 

L’étude du potentiel de votre projet est une étape indispensable pour obtenir la meilleure offre de la part d’un promoteur immobilier. Vous ne savez pas par où commencer ? Contactez les experts City&You et obtenez rapidement une analyse complète des documents d’urbanisme nécessaires à une vente immobilière.    

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1633