Quand et comment prévoir un avenant à la promesse de vente ?

L’avant-contrat est la première étape de la vente de votre maison ou de votre terrain. Mais entre la signature de ce document et celle de l’acte authentique chez le notaire, la situation peut évoluer. Il peut alors être nécessaire de modifier les conditions de la transaction. Vous souhaitez savoir quand et comment prévoir un avenant à la promesse de vente ? Suivez le guide City&You. 

Quand rédiger un avenant à la promesse de vente ?

Concernant la promesse de vente, le Code civil ne prévoit rien. C’est à la jurisprudence d’intervenir. De nombreux arrêts ont, notamment, permis de distinguer les modifications substantielles des changements non substantiels de cet avant-contrat immobilier. 

Les modifications substantielles de la promesse de vente 

Les modifications substantielles ont un impact majeur et direct sur l’exécution de l’avant-contrat et de la transaction. S’il en avait eu connaissance auparavant, le promoteur immobilier ou l’acquéreur particulier n’aurait peut-être pas acheté le bien. Ces changements doivent donc impérativement être constatés par écrit afin d’obtenir le consentement de l’acheteur et du vendeur. 

Plusieurs événements peuvent rendre indispensable la rédaction d’un avenant pour la vente de votre maison ou de votre appartement. Dans une transaction classique, les modifications substantielles les plus fréquentes sont les suivantes : 

• le changement de prix entre le compromis et la vente ;
• la transformation volontaire de la maison ou de l’appartement : le vendeur peut par exemple entreprendre des travaux entre la signature de l’avant-contrat et la vente définitive. Ces derniers peuvent engendrer une modification du nombre de pièces ou de la superficie du logement ;
• la modification de la consistance du logement : le notaire découvre, par exemple, que la cour privative vendue avec le bien appartient en réalité à la copropriété ;
• un litige en cours : par exemple, entre le propriétaire et la copropriété de l’immeuble ; 
• le résultat d’un diagnostic démontrant la présence d’un défaut majeur ou d’un produit toxique (comme l’amiante par exemple) ; 
• une construction jugée non conforme par rapport au permis de construire : le vendeur a, par exemple, érigé des mètres carrés non autorisés ; 
• la découverte d’une servitude (droit de passage) ou d’une hypothèque non mentionnée au moment de la signature de la promesse de vente. 

Lors d’une vente à un promoteur immobilier, d’autres aléas peuvent s’ajouter et nécessiter un avenant à la promesse de vente : 

• Une modification du prix d’achat suite aux études techniques obligeant le promoteur à revoir son projet ; 
• Une modification du PLU remettant en cause totalement ou partiellement le programme neuf ; 
• L’apparition de surcoûts de construction suite aux études du sol ; 
• Les demandes de modifications du permis de construire formulées par la mairie. 

Les modifications non substantielles de la promesse de vente 

Certains éléments de l’avant-contrat ne sont pas considérés comme essentiels. Leurs modifications n’impactent pas de façon importante la réalisation de la transaction. Leurs apparitions ne remettent pas en question le projet immobilier. Ces derniers vont toutefois acter ces évolutions dans un avenant à la promesse de vente afin d’éviter tout litige. 

Les modifications non substantielles d’une promesse de vente correspondent notamment : 

• à l’allongement des délais pour obtenir un prêt immobilier ; 
• à la prorogation de la promesse de vente : en matière de promotion immobilière, les délais supplémentaires ne sont pas rares. 
• à la rectification d’une erreur matérielle constatée dans l’avant-contrat : il peut s’agir par exemple d’une erreur dans le calcul de la répartition entre le prix d’acquisition de l’immeuble et celui du mobilier présent dans le logement. 

Enfin, avancer la date de signature chez le notaire est également considéré comme une modification non substantielle par la jurisprudence. 

Comment rédiger un avenant à la promesse unilatérale de vente ?

Au niveau de la forme, comme pour l’avenant à un compromis de vente, aucune consigne particulière n’est prévue par la loi. Ce document doit toutefois être signé par l’acheteur et le vendeur. 

Que doit contenir un avenant à la promesse de vente ?

L’avenant à la promesse de vente doit être clair et précis afin d’éviter les risques de litige. Pour ce faire, il est nécessaire d’inclure au minimum les éléments suivants : 

• l’identité des signataires ;
• une référence à la promesse de vente concernée et aux éventuels avenants ayant déjà été signés : plusieurs avenants peuvent en effet être réalisés ; 
• le ou les motifs de l’avenant immobilier : il est indispensable de préciser s’il s’agit ou non d’une modification substantielle ; 
• les clauses de l’avant-contrat modifiées par l’avenant ; 
• les dispositions du contrat non concernées par les modifications ; 
• la date ; 
• la signature des parties à la transaction. 

Doit-on faire appel à un notaire ? 

Les modalités de signature d’un avenant sont identiques à celles prévues pour une promesse. Comme pour modifier un compromis de vente, l’acheteur et le vendeur ont le choix entre : 

• faire appel à un notaire ;
• rédiger eux-mêmes le document et le signer sous seing privé : des modèles d’avenant à la promesse de vente sont disponibles en ligne. Il est toutefois nécessaire de les adapter à votre situation particulière. 
• faire appel à une agence immobilière ou un promoteur pour rédiger ou signer le contrat. 

Dans tous les cas, l’avenant devra être notifié au vendeur et à l’acheteur. Cette notification peut être effectuée en mains propres ou par courrier recommandé avec accusé de réception. 

La rédaction d’un avenant, notamment en cas de modification substantielle, peut s’avérer complexe. L’intervention d’un notaire ou d’un professionnel de l’immobilier est, bien souvent, recommandée. Celui-ci s’assure notamment que toutes les conséquences de la modification sont bien prises en compte. 

Quelles sont les conséquences d’un avenant à la promesse de vente ? 

Une modification substantielle n’a pas la même conséquence qu’un changement mineur dans les termes de la promesse de vente. 

En effet, en cas de modification substantielle, l’acheteur bénéficie de nouveau d’un droit de rétractation de 10 jours. Ce délai court à compter du lendemain de la notification de l’avenant à l’acquéreur. Suite au changement des termes du contrat, celui-ci peut ainsi renoncer à son achat, sans motif et sans pénalité. Pour ce faire, il doit informer le vendeur de son intention, dans le délai imparti, par courrier recommandé avec accusé de réception. 

En revanche, une modification non substantielle de la promesse de vente n’octroie aucun droit de rétractation à l’acquéreur. Ce dernier ne peut donc pas renoncer à son acquisition suite à la signature de l’avenant. 

Au moment de la rédaction de ce document, il est donc indispensable de qualifier correctement la nature de la modification apportée à la promesse de vente. À défaut, votre transaction pourrait être remise en cause. 

La modification de votre avant-contrat ne doit pas être rédigée à la légère. Une erreur, même sans réel impact sur la transaction, pourrait entraîner un litige. Vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier ? Pour savoir quand et comment rédiger un avenant à la promesse de vente, faites confiance à City&You. Nos experts vous accompagnent et vous conseillent tout au long de votre projet.  

Sources : 

https://www.hellopret.fr/achat-immobilier/avenant-compromis-de-vente

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965