Quel délai entre une promesse de vente et un acte authentique ? 

La mise en place d’un projet immobilier prend du temps. Les nombreuses démarches administratives prévues par loi allongent encore davantage le délai entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique. Mais combien de temps prévoir entre ces deux actes juridiques ? Comment allonger ou raccourcir ce délai ? Toutes les réponses à vos questions avec le guide City&You. 

Le délai entre la promesse de vente et l’acte de vente 

En matière de promesse de vente, le Code civil n’impose rien. Les parties sont donc libres de définir la date butoir qui leur convient. Le vendeur peut même accepter de réserver son bien à l’acheteur pendant plusieurs mois, voire plusieurs années.  

Dans le cadre d’une transaction classique, un délai de 3 et 4 mois est à prévoir entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique. C’est bien plus en cas de vente à un promoteur. Douze mois sont bien souvent nécessaires. Cette durée peut paraître importante aux yeux des acteurs de la transaction. Elle s’explique toutefois par un certain nombre de facteurs. 

Bon à savoir : les promesses de vente de plus de 18 mois 

Dans ce cas de figure, elle doit obligatoirement être signée devant notaire et s’accompagner du versement d’une indemnité d’immobilisation.

Pourquoi un tel délai entre la promesse de vente et l’acte authentique ? 

Trois raisons principales expliquent le délai particulièrement long entre l’avant-contrat et l’acte définitif de vente. 

Pour respecter le droit de rétractation de l’acheteur 

Dans un premier temps, il est nécessaire de prévoir un délai suffisant pour permettre à l’acheteur d’utiliser son droit de rétraction prévu par la loi Macron de 2015. Pendant 10 jours, celui-ci peut, en effet, renoncer à son achat, sans motif et sans pénalité financière. Ce délai court à compter du lendemain de la remise de la promesse de vente signée contenant toutes les informations et annexes requises par la loi. Si l’acheteur décide d’utiliser ce droit, le vendeur doit lui restituer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation préalablement versée. 

Pour permettre au notaire de préparer le dossier de vente 

Le notaire doit également avoir le temps de vérifier l’ensemble des informations et des documents qui lui sont fournis. Il s’agit notamment de s’assurer : 

• De l’état civil des parties ; 
• De l’origine de la propriété du bien ; 
• De l’absence d’hypothèque ; 
• De l’absence de droit de préemption : si un locataire occupe l’appartement ou la maison vendue, celui-ci dispose d’un droit de priorité pour acquérir le logement. Cette possibilité peut également être offerte à la commune, à l’État et à d’autres collectivités territoriales. Le notaire doit donc notifier la vente aux tiers concernés par le droit de préemption. Ces derniers disposent d’un délai de deux mois pour manifester leur intention d’acheter le bien.  

Une visite avant la signature de l’acte authentique doit également être prévue. 

Pour permettre au promoteur immobilier de monter son projet 

Vendre à un promoteur immobilier implique de très nombreuses étapes supplémentaires avant de signer l’acte définitif de vente : études des sols, montage du projet, rédaction et obtention du permis de construire. Par ailleurs, les aléas nécessitant des adaptations ne sont pas rares. La modification du PLU ou encore la découverte d’une nappe d’eau sur le terrain peuvent engendrer une renégociation du prix et nécessiter un avenant au contrat.

Pour assurer la réalisation des conditions suspensives 

Enfin, le délai entre la promesse de vente de votre maison et la réitération par acte authentique doit être suffisant pour permettre la réalisation des clauses suspensives. Ces dernières ont pour but de protéger l’acheteur et le vendeur d’événements indépendants de leur volonté. Par exemple, l’acheteur doit bénéficier d’un délai de 30 jours minimum pour obtenir un prêt bancaire. En pratique, il est toutefois très difficile d’obtenir un crédit en un mois seulement. La plupart des promesses de vente prévoient donc un délai de 45 à 60 jours. En cas de vente à un promoteur, l’obtention du permis de construire est une clause suspensive essentielle. 

Bon à savoir : combien de temps pour signer une promesse de vente ? 

Difficile de donner un délai précis tant celui-ci dépend de nombreux facteurs. Nature et état du bien, prix affiché, situation du marché, tous ces éléments influencent fortement le temps nécessaire pour signer une promesse unilatérale de vente. Après avoir fait estimer votre bien, une annonce est publiée. Viennent ensuite les visites et la négociation avec l’acheteur. Une fois les modalités de la vente convenues, la promesse de vente entre particuliers peut être signée dans les jours qui suivent. Si vous optez par un avant-contrat signé chez un notaire, comptez toutefois quelques jours, voire quelques semaines supplémentaires pour lui permettre de préparer l’acte. 

Comment raccourcir le délai de signature entre la promesse et l’acte de vente ? 

Vous souhaitez signer plus rapidement votre acte de vente définitif ? C’est possible, à certaines conditions, toutefois. 

Tout d’abord, l’autre partie doit être d’accord. Vous ne pouvez pas obliger l’acheteur à passer plus rapidement que prévu chez le notaire. Il peut, en effet, avoir déjà organisé son déménagement ou souhaite tout simplement attendre la fin de l’année scolaire de ses enfants comme convenu. 

Même si le vendeur et l’acheteur trouvent un accord pour raccourcir le délai entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique, sa mise en œuvre peut s’avérer impossible. C’est le cas notamment lorsque : 

• Le notaire n’a pas encore réalisé l’ensemble des vérifications obligatoires ; 
• Les délais d’exercice du droit de préemption des tiers n’ont pas été purgés ; 
• Le permis de construire n’a pas été délivré ;
• Les clauses suspensives n’ont pas été réalisées. 

Dernière solution : trouver un acheteur prêt à acquérir votre bien sans prêt bancaire. Dans ce cas de figure, un délai minimum entre la promesse de vente et l’acte authentique est à prévoir. 

Dans tous les cas, pour accélérer le délai entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique, mieux vaut bien préparer son dossier. Dès la mise en vente, pensez à réaliser les diagnostics immobiliers et à rassembler l’ensemble des documents nécessaires (titre de propriété, procès-verbaux d’assemblées de copropriété, etc.).  Si vous envisagez de vendre votre bien à un promoteur immobilier, anticipez la réalisation de certaines opérations techniques (études des sols par exemple). N’hésitez pas, par ailleurs, à demander un certificat d’urbanisme à votre mairie. 

Comment allonger le délai entre la promesse de vente et l’acte authentique ?

Vous éprouvez des difficultés à obtenir un prêt dans les temps impartis ? Votre mutation professionnelle a pris du retard ? Vous avez des problèmes de santé ? Plusieurs raisons peuvent pousser un vendeur ou un acheteur à souhaiter prolonger le délai entre la promesse de vente et l’acte définitif. 

Là encore, les deux parties doivent être d’accord. Dans ce cas de figure, il est indispensable de prévoir une nouvelle date butoir dans un avenant, annexé à la promesse de vente. Si l’acheteur ou le vendeur s’y oppose, impossible, en principe, de retarder la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. 

La vente immobilière nécessite donc une bonne dose de patience. Vous cherchez à gagner du temps tout en augmentant la valeur de votre bien ? Pensez à la promotion immobilière ! Pour en savoir plus, contactez sans plus tarder les experts City&You. 

Sources : 

https://www.legalplace.fr/guides/delai-promesse-compromis-acte-vente/

https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/quel-est-le-delai-entre-la-promesse-de-vente-et-la-signature-de-l-acte-de-vente-article-27534.html

https://www.hosman.co/blog/delai-minimum-entre-compromis-et-acte-de-vente

https://homki-immobilier.com/guide-immobilier/delai-entre-le-compromis-et-l-acte-de-vente-en-moins-de-3-mois-100