Quelle est la durée d’une promesse de vente ?

Vous avez trouvé un acheteur pour votre terrain ou votre maison ? Félicitations ! En signant un avant-contrat, vous vous engagez, en principe, à conclure la transaction immobilière. Mais quelle est la durée d’une promesse de vente ?  City&You vous explique tout cela en détail. 

Quelle est la durée maximale d’une promesse de vente ?

L’avant-contrat immobilier (promesse, compromis) demeure valide jusqu’à la date-butoir mentionnée dans l’acte. D’un point de vue légal, l’acheteur et le vendeur sont parfaitement libres de choisir la durée de validité de leur promesse unilatérale de vente. 

La date prévue par les parties doit toutefois être suffisamment éloignée pour permettre la validation de l’ensemble des clauses suspensives prévues dans le contrat. La plupart du temps, ces dernières requièrent, en effet, des délais incompressibles.  L’obtention d’un prêt immobilier, par exemple, nécessite environ 45 jours. C’est le temps moyen nécessaire à l’acheteur pour solliciter un financement auprès d’un établissement bancaire et obtenir une réponse. 

Par ailleurs, le notaire a besoin de rassembler un certain nombre de pièces obligatoires pour rédiger l’acte authentique et procéder à la vente. Il doit ainsi vérifier l’état civil de l’acheteur et du vendeur, l’origine de la propriété ou encore la situation hypothécaire du bien. Le notaire doit enfin laisser la possibilité à l’État, aux collectivités locales et éventuellement aux tiers d’exercer leur droit de préemption. Ces démarches nécessitent environ 12 semaines. 

Lors d’une vente à un promoteur immobilier, la date butoire doit également permettre d’effectuer toutes les formalités nécessaires. Étude des sols, élaboration du projet immobilier, demande et obtention de permis de construire, toutes ces étapes sont indispensables avant de signer l’acte définitif. 

Lors d’une transaction classique, la durée maximale de validité de la promesse de vente en immobilier est comprise entre 3 et 4 mois. Des circonstances particulières peuvent pousser les parties à solliciter un délai plus long. C’est le cas notamment si l’acquéreur souhaite financer l’achat de son bien avec les fruits de la vente de son logement actuel. Dans ce cas, une durée de validité de 6 mois peut être prévue. Si vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier, prévoyez jusqu’à 12 mois avant de vous rendre chez le notaire pour signer l’acte authentique. 

Bon à savoir : l’indemnité d’immobilisation en cas de validité supérieure à 18 mois

Si la durée de validité de la promesse de vente d’une maison ou d’un appartement est supérieure à 18 mois, une indemnité d’immobilisation représentant 5 % du prix de vente doit obligatoirement être versée par l’acquéreur. 

Est-il possible de raccourcir la durée de validité de la promesse de vente ? 

Tout d’abord, dans certains cas de figure, un délai plus court peut être initialement prévu par les parties. C’est le cas notamment lorsque la promesse de vente concerne une maison ou un appartement acheté au comptant. En l’absence de prêt immobilier, la signature de l’acte authentique peut ainsi avoir lieu plus rapidement. 

Par ailleurs, la date-butoir fixée par les parties dans la promesse de vente en immobilier n’est jamais gravée dans le marbre. Le vendeur, l’acheteur ou le notaire peut, en effet, demander à procéder à la signature de l’acte authentique de vente à tout moment. Trois conditions doivent toutefois être remplies : 

• Toutes les parties doivent être d’accord ;
• Le notaire doit avoir eu le temps de remplir l’ensemble des diligences nécessaires prévues par le Code civil notamment ; 
• Toutes les clauses suspensives ont été validées ; 
• Le cas échéant, le permis de construire a été obtenu et le promoteur a validé son programme neuf. 

En revanche, si ces conditions ne sont pas remplies, il est impossible de raccourcir la durée de validité de l’avant-contrat. 

Comment prolonger la durée de validité d’une promesse de vente ? 

Une prolongation souhaitée par les parties 

Une fois la durée maximale de validité atteinte, l’avant-contrat est déclaré caduc. La vente est annulée et le bien peut être remis en vente. L’acheteur ou le vendeur peut toutefois demander une prolongation de la promesse de vente pour diverses raisons. Un avenant, préparé par le notaire, est signé entre l’acheteur et le vendeur afin de reporter la signature de l’acte de vente de quelques jours à quelques mois. 

En matière de promotion immobilière, la prolongation de la promesse de vente n’est pas exceptionnelle. Plusieurs événements peuvent en effet retarder le projet : 

• Découverte d’une nappe d’eau ou d’une carrière dans le sol du terrain ; 
• Demande de modification du permis de construire de la part de la mairie ; 
• Modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU).  

Une prolongation imposée par le notaire

Le notaire peut également décider d’un tel report. C’est notamment le cas si :  

• Le délai initialement prévu dans l’avant-contrat est insuffisant pour assurer la validation des clauses suspensives ; 
• L’obtention de certaines pièces indispensables à la signature de l’acte authentique s’avère compliquée.  

Bon à savoir : une prolongation demandée par l’agent immobilier 

L’agent immobilier peut demander la prolongation de la durée de validité de la promesse de vente s’il n’a pas pu envoyer le mandat de vente. Dans ce cas de figure, le notaire est, en effet, dans l’impossibilité de calculer les honoraires du professionnel de l’immobilier. 

Peut-on annuler une promesse de vente pendant sa durée de validité ? 

Plusieurs événements peuvent conduire à l’annulation de la promesse de vente pendant sa durée de validité. 

La promesse de vente et la rétraction de l’acquéreur 

Depuis la loi du 6 août 2015, l’acheteur peut faire valoir son droit de rétraction. Si la signature de la promesse de vente chez le notaire, ou non, engage le vendeur, l’acquéreur peut, quant à lui, renoncer à son acquisition. Il n’a pas besoin d’invoquer un motif particulier (prix, conditions de la vente, etc.). Pour cela, il dispose d’un délai de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant sa rétractation de la promesse de vente ou de sa remise en mains propres. L’acheteur doit informer le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l’expiration du délai de rétractation. 

La non-réalisation des conditions suspensives

La promesse de vente, selon le Code civil, peut également être annulée avant la fin de sa durée de validité si une ou plusieurs clauses suspensives ne sont pas validées dans les délais prévus. Ce cas de figure se présente notamment en cas de refus de prêt bancaire. 

En cas de rétractation de l’acheteur ou de non-réalisation des conditions suspensives, l’ensemble des sommes versées par l’acheteur pour immobiliser le bien lui sont restituées. Le vendeur ne peut appliquer ni frais ni pénalités. Ces événements rendent la promesse de vente caduque et ses effets. Le vendeur peut remettre son bien immobilier sur le marché. 

Des événements imprévisibles en cas de vente à un promoteur immobilier  

La modification du PLU peut par exemple interdire ou compliquer fortement la construction du programme immobilier. De la même façon, l’étude des sols peut compromettre le projet. Enfin, la mairie peut exiger des évolutions majeures du permis de construire obligeant le promoteur à renoncer à la construction de son immeuble. 

Vous souhaitez vendre votre terrain ou votre maison ? Contactez sans plus tarder les experts City&You afin de mieux comprendre les différentes étapes de votre transaction immobilière.   

Sources : 

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2965

https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/achat-et-vente-les-etapes/la-promesse-de-vente-et-le-compromis-de-vente

https://www.hosman.co/duree-validite-compromis-promesse

https://www.proprioo.fr/guide/vendeur/compromis-de-vente/duree-compromis-de-vente