Terrain abandonné et non utilisé : quelles solutions ?

Vous êtes propriétaire d’une parcelle que vous n’utilisez jamais ? Ne laissez pas dormir votre patrimoine ! Des solutions existent pour rentabiliser votre terrain abandonné. City&You vous explique tout cela en détail. 

Mon terrain abandonné et non utilisé est-il constructible ? 

La réponse à cette question impacte nécessairement vos possibilités et vos gains potentiels. Pour vérifier si votre terrain en friche est constructible, vous pouvez : 

• consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre commune : ce document définit l’affectation des sols pour chaque terrain. Il est librement consultable dans votre mairie et souvent accessible sur son site internet ;
• consulter le plan de zonage du PLU : ce document fournit des informations sur la nature de la zone où se trouve votre terrain. Il peut s’agir d’une zone urbaine, d’une zone à urbaniser, d’une zone agricole ou d’une zone naturelle et forestière. Seuls les terrains situés dans les deux premières sont a priori constructibles ;
• demander un certificat d’urbanisme (CU) informatif à votre mairie : ce document vous renseigne sur les règles d’urbanisme applicables à votre terrain, les limitations de propriété et les taxes ;
• demander un certificat d’urbanisme opérationnel : en plus des informations du CU informatif, il vous permet de confirmer la faisabilité d’un projet. Le CU informatif et le CU pré opérationnel ou opérationnel ne sont pas des autorisations d’urbanisme. Ils présentent toutefois l’avantage de fixer les règles applicables pendant une durée de 18 mois.

Bon à savoir : Au bout de combien de temps un terrain nous appartient ? 

Vous vous demandez sans doute comment s’approprier un terrain abandonné ? L’article 2258 du Code civil prévoit la prescription acquisitive d’un terrain, aussi appelée usucapion. Il s’agit d’un moyen légal d’obtenir la propriété d’un bien immobilier du fait de sa possession (article 2261 du Code civil). Le Code civil prévoit une possession de 30 ans. Une prescription acquisitive de 10 ans est possible en cas de bonne foi du possesseur. Pour que la propriété acquisitive soit reconnue et produise ses effets, une action en justice est nécessaire.

Que faire avec un terrain abandonné constructible ? 

La réponse à cette question dépend de la zone où se trouve votre terrain non utilisé. 

Que faire d’un terrain abandonné constructible en zone urbaine ? 

Ces terrains constructibles se rentabilisent très bien. Ils présentent en effet de nombreux avantages : 

• le bornage est déjà réalisé ; 
• la délimitation des terrains est générale claire et sans surprise ; 
• l’accès aux réseaux collectifs (eau, électricité, gaz, téléphone, internet) est déjà établi ; 
• ils se situent sur des territoires attractifs. 

Pour ce type de terrains abandonnés, il existe quatre grandes solutions : 

• réaliser une construction pour y installer sa résidence principale ou secondaire : dans ce cas, il est nécessaire de détruire les éventuels immeubles existants sur la parcelle. Les terrains vides sont en effet rares dans les zones urbanisées ;
• réaliser un investissement locatif : il s’agit de construire un immeuble ou une maison sur la parcelle afin de le mettre en location. Dans ce cas de figure, vous prenez en charge les démarches et le coût de l’opération ;
• revendre son terrain abandonné à un promoteur immobilier : le montant de l’offre d’achat dépend de son potentiel de constructibilité. Par conséquent, l’état des constructions déjà présentes n’impacte pas la valeur de votre terrain. En zone urbanisée, le prix d’achat est bien souvent entre 20 et 40 % supérieur au prix proposé par un particulier. Par ailleurs, vendre son terrain abandonné à un promoteur immobilier évite de devoir prendre en charge les démarches administratives et les lourds travaux de construction ;
• utiliser la dation en paiement pour vendre son terrain abandonné à un promoteur immobilier : c’est l’opportunité d’obtenir un logement neuf à moins frais. 

Bon à savoir : Diviser votre terrain abandonné en parcelles 

La loi Alur a grandement facilité la division parcellaire. Cette solution vous permet, par exemple, de conserver une partie de votre terrain pour construire votre maison secondaire et de revendre l’autre parcelle à un promoteur.  

Que faire d’un terrain abandonné constructible en zone à urbaniser ? 

Les terrains situés dans une zone à urbaniser sont constructibles par principe. Il s’agit en effet de territoires voués à être urbanisés, dans un avenir plus ou moins proche. Toutefois, ces terrains ne sont généralement pas viabilisés. Deux cas de figure se présentent : 

• les travaux de viabilisation sont limités : le raccordement aux différents réseaux collectifs n’engendre pas de coûts et d’opérations majeures. Vous pouvez demander à votre mairie une modification du PLU. Si elle est acceptée, vous pouvez envisager une des solutions relatives aux terrains abandonnés en zone urbanisée ;
• les travaux de viabilisation nécessaires sont importants : les démarches pour viabiliser votre terrain sont longues et surtout coûteuses. Pour rentabiliser ce type de terrains abandonnés, contactez les promoteurs immobiliers travaillant dans la région. Si l’emplacement les intéresse, l’un d’entre eux pourrait accepter de prendre en charge toutes les opérations techniques et administratives. De votre côté, vous pourrez rentabiliser votre terrain abandonné. 

Bon à savoir : Comment savoir à qui appartient un terrain ? 

Pour prouver la propriété d’un bien immobilier, il faut disposer d’un titre de propriété remis lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession. Pour vérifier qui est propriétaire d’une parcelle, vous aurez besoin de son numéro cadastral. Rendez-vous ensuite au service d’urbanisme de votre mairie pour obtenir cette information. 

Quelles solutions en cas de terrain abandonné non constructible ? 

Retenez tout d’abord une chose : le PLU évolue régulièrement et il n’est pas rare qu’un terrain abandonné non constructible le devienne un jour. Il est donc important de vérifier régulièrement les documents d’urbanisme afin de rentabiliser son patrimoine. 

Par ailleurs, si vous disposez d’un terrain situé dans une zone agricole, vous pouvez le louer à un fermier ou à un métayer. C’est une solution intéressante pour assurer l’entretien de la parcelle non utilisée et non constructible tout en la rentabilisant. Des précautions sont toutefois nécessaires, le droit français étant très favorable au locataire agricole. Dans ce contexte, le commodat est une option plus avantageuse pour le propriétaire. Il s’agit d’un prêt à usage, sans contrepartie financière, permettant de mettre une terre à disposition d’un exploitant. Cette formule ne permet toutefois pas d’obtenir de rendement sur son bien foncier. 

En attendant que votre terrain devienne constructible, vous pouvez envisager d’autres solutions. Votre parcelle peut ainsi être utilisée :

• pour effectuer du stockage de conteneurs ; 
• pour développer des jardins locatifs ; 
• pour accueillir des apiculteurs ; 
• pour installer des habitations temporaires (mobilhomes, cabanes sur pilotis et autres yourtes). 

Dans tous les cas, renseignez-vous auprès de votre mairie afin de connaître la législation applicable. 

Besoin de conseils ? Faites appel aux experts City&You et découvrez toutes les solutions pour vendre votre terrain abandonné à un promoteur immobilier.