Quels documents obligatoires pour la vente d’un terrain à un promoteur ?

Céder votre bien à un promoteur immobilier vous assure un gain substantiel. La plupart du temps, vous obtiendrez en effet une offre d’achat de 20 % à 40 % supérieure à celle d’un particulier. Mais peu importe votre choix, constituer le dossier indispensable à la transaction nécessite pas mal de temps et de patience. Alors, quels sont les documents obligatoires pour la vente d’un terrain ? Réponses avec City&You. 

Les documents pour la vente d’un terrain à un promoteur ou un particulier 

Certaines pièces justificatives sont indispensables, peu importe la nature de l’acheteur. Elles sont notamment prévues par les dispositions de la loi Alur relatives aux documents à fournir pour la vente d’un bien immobilier. 

Les documents obligatoires concernant le vendeur

Lors de la vente d’un terrain à un promoteur immobilier ou à un particulier, le vendeur doit être clairement identifié. Pour cela, il est nécessaire de remettre à l’acheteur : 

• une copie d’une pièce d’identité ; 
• une copie du livret de famille ;
• le cas échéant, une copie du contrat de mariage, du Pacs et/ou de l’acte de divorce. 

Les documents obligatoires concernant le terrain 

Le titre de propriété

Celui-ci atteste que vous êtes bien le propriétaire du bien. Vous êtes donc autorisé à le vendre. 

Le titre de propriété contient, par ailleurs, une série d’informations essentielles relatives au terrain et au propriétaire (identité du vendeur, descriptif détaillé de la propriété, référence cadastrale, etc.). Ce document vous a obligatoirement été remis lors de l’acquisition de votre terrain dans le cadre d’une vente, d’une donation ou encore d’une succession. 

Vous avez égaré votre titre de propriété ? Adressez-vous au notaire chargé de l’acte de vente du terrain ou au Service de Publicité foncière du centre des impôts afin d’en obtenir une copie. 

Les autres documents concernant la parcelle 

Vous devez tout d’abord fournir un descriptif de la parcelle. Celui-ci est en principe inclus dans le titre de propriété. Toutefois, il n’est pas toujours précis, complet et actualisé. Il peut donc être nécessaire de le compléter, notamment en réalisant un nouveau bornage de votre terrain. Dans certains cas de figure, il est nécessaire de remettre à l’acheteur une étude géotechnique. C’est notamment le cas lorsque le sol de votre terrain est argileux. 

Enfin, si votre terrain se trouve dans une zone à risques technologiques, naturels ou sismiques, un diagnostic technique est indispensable. Il doit être remis à l’acheteur avec la promesse de vente ou, au plus tard, lors de la signature de l’acte de vente du terrain chez le notaire. 

Tous ces documents relèvent de l’obligation d’information du vendeur au profit de l’acquéreur du bien immobilier. Ils peuvent impacter le montant de l’offre d’achat du promoteur. 

Les documents obligatoires pour la vente d’un terrain dans un lotissement 

Votre terrain se trouve dans un lotissement ? Un certain nombre de documents supplémentaires sont indispensables pour assurer la validité de la transaction : 

• un plan de bornage établi par un géomètre attestant de la superficie de votre parcelle et de ses limites. 
• le règlement du lotissement permettant à l’acheteur de connaître les règles d’urbanismes applicables ; 
• le cahier des charges du lotissement : il précise les règles d’urbanisme et régit les relations entre les différents propriétaires (couleur de la toiture, matériaux autorisés, etc.) ; 
• un diagnostic immobilier sur l’état des risques et pollution ; 
• un diagnostic sur les nuisances sonores aériennes si votre terrain se situe dans une zone exposée ; 
• une étude des sols si votre terrain se trouve dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel. 

Les documents obligatoires en cas de division parcellaire 

Si votre terrain est issu d’une division parcellaire, il est également nécessaire de joindre à votre dossier un document d’arpentage. Celui-ci est établi par un géomètre et permet d’attester des limites de votre terrain. 

Par ailleurs, la vente d’un terrain par un particulier à un promoteur immobilier peut nécessiter la réalisation d’une division parcellaire. C’est notamment le cas lorsque : 

• le promoteur souhaite ériger au lotissement sur le terrain ; 
• le vendeur souhaite conserver une partie de son terrain afin d’y construire sa maison ; 
• une maison est déjà construite sur une partie du terrain et le vendeur souhaite en conserver la propriété. 

Une telle opération nécessite de nombreux documents supplémentaires. En principe, ces démarches sont prises en charge par le promoteur immobilier. Elles sont toutefois réalisées avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Elles consistent notamment à : 

• obtenir un certificat d’urbanisme pré-opérationnel (aussi appelé le certificat d’urbanisme b): bien plus précis que le certificat d’urbanisme informatif, ce document s’obtient auprès de votre mairie en deux mois environ. Il formalise la possibilité de la division parcellaire et garantit la constructibilité du terrain ;
• réaliser une déclaration préalable de division ou obtenir un permis d’aménager auprès de la mairie sur base de plans établis par un géomètre : le choix entre ces deux documents dépend de la complexité de la division parcellaire ;
• faire établir les documents d’arpentage par le géomètre : ils permettent d’officialiser la division foncière. Ils se matérialisent dans le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DPMC). Ce dernier doit être transmis au cadastre et au notaire en charge de la vente ; 
• établir un bornage physique constaté dans un procès-verbal contradictoire afin de fixer les limites définitives de la parcelle. 

Bon à savoir : La division parcellaire facilitée par la loi Alur 

La loi Alur a supprimé le Coefficient d’Occupation des Sols (ou COS) qui déterminait la densité maximale de construction autorisée sur une surface donnée. Cette disposition encourage la division parcellaire et augmente le nombre de constructions, même dans les zones déjà urbanisées. Vous possédez un vaste terrain ? Utilisez la division parcellaire pour vendre une partie à un promoteur immobilier. 

À qui transmettre les documents obligatoires pour la vente d’un terrain constructible ? 

Si votre acquéreur est un particulier, le notaire reste votre principal interlocuteur. C’est à lui qu’il faut transmettre l’ensemble des documents obligatoires pour la vente de votre terrain. Le notaire rassemble en effet les informations indispensables, atteste de leur authenticité et s’assure de la validité de votre dossier. La plupart de temps, il transmet également lui-même les documents nécessaires aux différentes administrations. 

Si vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier, c’est lui qui assure l’obtention d’un très grand nombre de documents obligatoires pour la vente de votre terrain. La plupart du temps, il prend également en charge les frais de bornage ou de viabilisation de la parcelle. Habitué à échanger avec les administrations et les notaires, il vous fait gagner un temps précieux. Le notaire reste toutefois un intermédiaire privilégié. En cas de doute, n’hésitez pas à le contacter pour connaître les pièces indispensables à la transaction. 

L’obtention de tous les documents obligatoires pour la vente d’un terrain requiert une bonne dose de patience. Faire appel à un promoteur immobilier facilite grandement vos démarches. Vous souhaitez en savoir plus ? Les experts City&You sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. 

Sources : 

https://2yfoncierconseil.com/articles/la-division-parcellaire-notre-guide-complet-230

https://www.tt-geometres-experts.fr/fr/entreprise/billets-experts/957-procedures-foncieres-urbanisme

https://www.cityandyou.com/promotion-immobiliere/division-terrain