Comment diviser un terrain pour vendre plus cher ?

En supprimant l’obligation de surface minimale pour les terrains constructibles, la loi Alur a grandement facilité la division parcellaire. Objectifs : réfréner l’étalement urbain tout en luttant contre la pénurie de logements dans les grandes métropoles françaises. Découper son foncier en différents lots est bien souvent une opération très rentable pour les propriétaires. Mais comment diviser un terrain pour le vendre ? Réponse avec City&You. 

Division parcellaire : une solution pour vendre plus cher son terrain 

Plusieurs raisons peuvent pousser un propriétaire à vendre une partie de son terrain : 

• Le bien foncier est trop grand et difficile à entretenir ; 
• Une partie de la parcelle est abandonnée ou inutilisée ; 
• Le propriétaire souhaite réaliser un projet de construction sur le même terrain où il réside afin de vendre ou de mettre en location l’immeuble. 

Utiliser la division immobilière vous permet, par ailleurs, de vendre votre terrain plus rapidement et à un meilleur prix. Les parcelles de terrain de petites tailles sont davantage appréciées des acquéreurs. Ces derniers ne souhaitent, en effet, pas entretenir un jardin trop grand. Le prix au m² de ces petites surfaces est également plus élevé. Vendre des parcelles de sa résidence principale permet donc de profiter d’une plus-value plus importante. 

Enfin, la division parcellaire vous donne la possibilité de céder une partie de votre terrain à un promoteur immobilier. La plupart du temps, l’offre d’achat est 20 à 40 % supérieure à celle formulée par un particulier. Une belle occasion de rentabiliser votre patrimoine ! 

Comment diviser son terrain pour le vendre ?  

Pour réaliser des parcelles de votre terrain, plusieurs étapes sont incontournables.

S’assurer de la faisabilité de la division parcellaire  

C’est la première question à vous poser. Vous devez vous assurer que votre terrain peut être divisé en parcelles constructibles. Sans cette possibilité, l’opération perd de son intérêt.  

Pour cela, il convient de consulter le Plan d’Urbanisme Local (PLU) disponible en mairie ou sur le site internet de la commune. Ce document vous permet de vérifier les différentes obligations en matière d’urbanisme. Pour connaître les règles applicables à votre terrain, vous pouvez également faire une demande de certificat d’urbanisme informatif. 

Enfin, pour obtenir des précisions sur la constructibilité de vos parcelles, adressez-vous au service urbanisme de votre ville afin d’obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document confirme la faisabilité d’un projet de construction, d’aménagement et de division d’un terrain. Délivré dans un délai de deux mois, il fixe les règles applicables à votre terrain pendant 18 mois. Sa validité peut être prolongée d’une année. 

Même si les différentes parcelles issues de la division sont constructibles, leurs caractéristiques peuvent compliquer, voire rendre inintéressante la division parcellaire. C’est notamment le cas :

• Si votre terrain dispose d’une superficie inférieure à 300 m² ;
• S’il présente certaines caractéristiques, comme la présence d’une forte pente ; 
• Si son emplacement empêche, par exemple, la construction d’une voie d’accès. 

Faire appel à un géomètre-expert pour diviser votre terrain

Son intervention est indispensable afin de disposer des différents documents nécessaires à vos démarches administratives. Elle permet, par ailleurs, d’acter la division cadastrale. 

Le géomètre-expert réalise le bornage de votre terrain. Il s’agit tout simplement de fixer les limites de votre parcelle grâce à des bornes. La présence de vos voisins limitrophes est nécessaire. Sur base de ses constatations techniques, le géomètre-expert dresse un procès-verbal d’abornement, dont une copie est remise à chaque propriétaire des terrains adjacents.

En parallèle, le géomètre-expert établit le plan de division parcellaire souhaitée. Sur cette base, il dresse le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DPMC). Celui-ci doit être communiqué au cadastre afin d’obtenir le numéro des nouvelles parcelles. 

En fonction de votre projet, une division foncière nécessite une déclaration préalable ou un permis d’aménager. Vous pouvez réaliser seul cette démarche ou la confier à un promoteur immobilier. 

Effectuer les démarches administratives 

La déclaration préalable 

Si vous souhaitez effectuer une division de votre terrain en 2 lots seulement, dans ce cas, une déclaration préalable suffit. Si vous souhaitez diviser votre terrain en 3 lots ou plus, cette démarche est également suffisante à deux conditions : 

• Il n’est pas nécessaire de créer une nouvelle voie d’accès pour rejoindre les nouvelles parcelles issues de la division cadastrale ; 
• Votre terrain se trouve en dehors d’un secteur sauvegardé.  

Le délai d’instruction d’une déclaration préalable est d’un mois seulement. Votre dossier doit inclure : 

• Votre identité ; 
• La localisation géographique précise du terrain concerné ;
• La superficie de la parcelle et le plan de la division parcellaire établi par le géomètre-expert. 

Dans certains cas, la commune peut vous demander d’ajouter à votre dossier : 

• Un plan de prévention des risques naturels ;
• Un avis des Architectes des Bâtiments de France : celui-ci est nécessaire si votre terrain se trouve dans une zone classée ou à proximité d’un monument historique.

Le permis d’aménager

Si les conditions de la déclaration préalable ne sont pas remplies, votre division parcellaire requiert un permis d’aménager. Dans ce cas, prévoyez un délai de 3 mois pour obtenir une réponse de votre commune. 

Quel est le coût de la division d’un terrain ?

Le prix de la division parcellaire dépend, en grande partie, du coût du bornage. Celui-ci varie en fonction de la superficie de votre terrain et du nombre de lots à diviser. Par conséquent, plus votre bien foncier est grand, plus le coût de votre division foncière est élevé.  

En moyenne, prévoyez entre 2 500 et 3 500 euros selon le prestataire. Cette opération implique donc des frais importants pour les propriétaires. Ils seront toutefois rapidement rentabilisés lors de la vente des parcelles à un promoteur immobilier. Celui-ci peut, par ailleurs, prendre à sa charge le coût de cette opération.  

Diviser son terrain pour le vendre permet, le plus souvent, de profiter d’un gain important. Cette opération nécessite toutefois du temps et des connaissances solides en matière d’urbanisme. Faire appel à un promoteur immobilier simplifie considérablement vos démarches. Vous souhaitez en savoir plus ? Les experts City&You vous accompagnent de A à Z dans votre projet.