Qu’est-ce qu’un aménageur foncier ?

Lors de la vente de votre terrain, vous pourriez être mis en relation avec un aménageur foncier, aussi connu sous le nom de lotisseur ou de promoteur foncier. Mais quel est le rôle exact de cet acteur de l’immobilier ? Quelles sont ses missions ? Comment intervient-il ? Pourquoi est-il avantageux de vendre son terrain à un lotisseur ? Avec City&You, voici tout ce qu’il faut savoir concernant l’aménageur foncier. 

Aménageur de lotissement : définition

Le lotisseur est un spécialiste de l’immobilier en charge de l’aménagement des terrains. Contrairement au promoteur immobilier, l’aménageur foncier n’intervient pas dans la construction de l’immeuble. Son rôle se limite en effet à la préparation en amont des parcelles. Il reste toutefois un acteur majeur du secteur puisqu’il assure la constructibilité des terrains. 

L’aménageur foncier a donc pour mission d’acheter des terrains afin de les diviser en plusieurs lots, puis de les viabiliser pour les vendre séparément. Il réalise donc un lotissement immobilier. 

Le lotisseur aménageur participe à des opérations immobilières de différentes envergures. Ces dernières peuvent aller d’un ensemble de quelques lots à plusieurs centaines de parcelles. Dans ce cas de figure, l’aménageur foncier collabore avec les municipalités afin d’élaborer de nouveaux quartiers, aussi appelés zones d’aménagement concertées. 

Bon à savoir : Ne pas confondre prospecteur immobilier et aménageur immobilier 

Le prospecteur immobilier s’adresse aux particuliers afin de leur proposer d’acheter leur terrain. Ce commercial a pour mission de négocier une transaction. Contrairement au lotisseur, il n’envisage pas nécessairement la division parcellaire et la revente sous forme de lots. Par ailleurs, contrairement au promoteur foncier, le prospecteur n’a, en principe, aucun projet de construction en vue. 

Comment procède un aménageur foncier ?

Dans un premier temps, le lotisseur immobilier procède à l’acquisition d’un terrain d’une surface relativement importante afin de pouvoir accueillir un lotissement. 

Avant de formuler une offre d’achat, il étudie avec minutie l’ensemble des caractéristiques de la parcelle. Il élabore ainsi une étude de faisabilité sur base notamment du PLU (Plan Local d’Urbanisme) et d’une étude du sol. Il analyse également les aspects commerciaux et financiers de son opération. Ces différents éléments lui permettent de déterminer la constructibilité du lotissement, ainsi que sa valeur marchande.

L’aménageur foncier se charge ensuite de déposer les permis de construire. Cette étape est indispensable. Certes, le lotisseur ne réalise aucuns travaux de construction. Il doit toutefois s’assurer de la constructibilité des différents lots. Il s’agit d’une garantie apportée au futur acquéreur (particulier ou promoteur) de la parcelle concernée. 

Vient ensuite une étape essentielle qui relève entièrement de la responsabilité de l’aménageur lotisseur : la viabilisation du terrain. En effet, d’autres acteurs immobiliers, et notamment les promoteurs, peuvent se charger de son acquisition et de la commercialisation des lots. En revanche, le raccordement aux réseaux collectifs d’énergie, de communication, d’eau et d’assainissement relève bien d’une mission clé des lotisseurs. Pour cela, l’aménageur foncier doit obtenir un permis d’aménager auprès de la commune où se trouve le terrain. Il peut également obtenir un simple arrêté réglementaire aussi appelé « arrêté de lotissement ». Dans les deux cas, il s’agit d’une autorisation administrative lui permettant de réaliser l’ensemble des travaux d’aménagement nécessaire à la viabilisation du terrain. 

Enfin, une fois les travaux terminés, le lotisseur peut prendre en charge la vente des lots aux particuliers et aux promoteurs. 

En pratique, l’aménageur foncier s’occupe bien souvent uniquement de la viabilisation des lots pour le compte d’un promoteur immobilier. Ce dernier se charge alors de la construction et des opérations commerciales relatives à l’acquisition du terrain et à la vente des lots.  

Bon à savoir : Quelle est la responsabilité du lotisseur ? 

L’aménageur foncier est responsable pendant 10 ans des dommages affectant les travaux de voirie et les équipements. Il est également redevable à l’égard de l’acquéreur d’une garantie des vices cachés. Il ne peut en aucun cas s’exonérer contractuellement de ces différentes responsabilités.  

Vendre son terrain à aménageur foncier : quels avantages ? 

La vente d’un terrain à un lotisseur présente un certain nombre d’avantages. 

C’est tout d’abord une solution simple pour céder un terrain inutilisé ou abandonné. Vendre son terrain peut prendre du temps et implique la gestion de plusieurs acheteurs potentiels. C’est un travail de longue haleine qui nécessite du temps et de la persévérance. Au contraire, passer par un aménageur foncier permet de s’adresser à un seul et unique interlocuteur. 

Le choix du lotisseur pour vendre son terrain permet également de sécuriser son opération. Les aménageurs fonciers possèdent en effet les ressources financières nécessaires pour garantir l’acquisition. Vous ne risquez pas de voir votre vente annulée à la suite du refus de prêt immobilier de l’acheteur. 

Par ailleurs, réaliser une division parcellaire pour vendre son terrain en plusieurs lots est une opération complexe. Elle nécessite en effet un grand nombre de démarches et une bonne connaissance des procédures d’urbanisme. Opter pour la vente à un aménageur foncier permet donc de gagner du temps tout en simplifiant considérablement son opération. Celui-ci se charge en effet de tous les aménagements et formalités obligatoires, du découpage du terrain à la commercialisation des lots. 

Enfin, en vendant votre terrain à un promoteur immobilier ou un aménageur foncier, vous profitez d’une offre d’acquisition entre 20 et 40 % supérieure à celle d’un particulier.  

En pratique, de nombreux promoteurs immobiliers réalisent en réalité les missions de l’aménageur foncier. Dans tous les cas, City&You vous accompagne sur tous les aspects techniques, juridiques et financiers dans l’expertise de votre projet immobilier. N’hésitez pas à contacter nos équipes si la vente à un lotisseur vous intéresse.