La plus-value immobilière après une succession

Vous êtes propriétaire d’un terrain reçu en héritage et vous envisagez de le revendre ? Si vous réalisez une plus-value immobilière après une succession, celle-ci sera taxée même si l’immeuble a été acquis gratuitement. Mais ne vous inquiétez pas ! City & You vous explique tout et vous accompagne pour optimiser votre gain tout en minimisant les implications fiscales.

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Le calcul de la plus-value immobilière après une succession ?

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la revente d’un immeuble. Il s’agit de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain.

Suite à une donation ou une succession, la plus-value s’obtient en réalisant la différence entre le prix de la vente immobilière et la valeur vénale déclarée chez le notaire. Celle-ci est équivalente à la valeur marchande du bien sur le marché immobilier au jour de la succession. Elle peut donc varier en fonction de l’offre et de la demande, du secteur géographique, du type du bien, de la présence ou non de travaux, etc.

L’estimation de la valeur vénale du bien est primordiale pour le propriétaire. La vente d’un bien immobilier surévalué dans la succession engendre des droits supplémentaires. A contrario, la vente d’un bien immobilier sous-évalué dans la succession pourrait provoquer un réajustement de vos frais par le Fisc.

Bon à savoir : comment sont calculés les impôts après la succession d’une maison ?

Même si vous décidez de ne pas revendre l’immeuble reçu en héritage, vous allez devoir payer des droits et des taxes. En fonction de votre lien de parenté avec le défunt, un abattement sur les frais de succession est possible. Par la suite, un barème progressif avec un taux de 5 à 45 % s’applique.

Comment est imposée la plus-value immobilière après une succession ?

Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux dans les cas suivants :

Vous réalisez une plus-value sur un terrain reçu en héritage après une cession à un particulier ou à un promoteur immobilier : il peut également s’agir d’un appartement ou d’une maison ;
Vous réalisez une vente après une donation-partage avec une plus-value ;
Vous profitez d’une plus-value suite à une succession avec indivision ;
Vous cédez les droits attachés au bien (usufruit ou nue-propriété, par exemple) ;
Vous réalisez une plus-value sur un bien reçu en donation ;
Vous vendez votre bien via une société civile immobilière ou un fonds de placement ;
Vous réalisez une plus-value sur une donation avec usufruit ;
Votre bien fait l’objet d’un apport à une société.

Les gains réalisés lors de ces différentes opérations sont imposés à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR) et à 17,20 % au titre des prélèvements sociaux. Si votre plus-value immobilière après succession est supérieure à 50 000 €, vous êtes redevable d’une taxe supplémentaire. Selon le Code général des impôts (CGI) et le Bulletin officiel des finances publiques, son taux varie entre 2 % et 6 % en fonction du montant de votre gain.

Pour calculer le montant exact de votre imposition, vous pouvez utiliser le simulateur de plus-value immobilière après une succession disponible sur le site notaire.fr.

Quel délai pour ne plus payer de plus-value immobilière après une succession ?

Céder votre bien à un particulier vous permet de bénéficier des abattements classiques. La revente à un promoteur immobilier vous permet de réduire bien plus rapidement votre imposition.

Les abattements classiques

Comme pour les plus-values immobilière classiques, les gains réalisés après la cession d’un bien reçu en succession peuvent faire l’objet d’un abattement en fonction de la durée de détention.

Si vous conservez votre héritage moins de 6 ans, vous ne bénéficiez d’aucun abattement. Au-delà, la base d’imposition est réduite de la façon suivante :

De la 6e à la 21e année de détention du bien, vous profitez de 6 % d’abattement annuel sur l’IR et de 1,65 % sur les prélèvements sociaux ;
La 22e année de détention, vous profitez de 4 % d’abattement supplémentaire sur IR et de 1,60 % sur les prélèvements sociaux.

Au-delà de 22 ans de détention, l’abattement sur l’IR est de 100 %. Vous ne payez plus d’impôt sur le revenu en cas de revente d’un bien reçu en héritage à un particulier ou à un promoteur immobilier. Vous restez redevable des prélèvements sociaux jusqu’à la 30e année de détention. Vous bénéficiez toutefois d’un abattement de 9 % par an.

Au-delà de la 30e année, vous êtes entièrement exonéré d’impôts et de prélèvements sociaux.

Bon à savoir : comment profiter d’une exonération de l’impôt sur la vente d’une maison reçue en héritage ?

Une exonération d’IR est possible à condition de vous engager à réinvestir le produit de la vente dans les 24 mois pour l’acquisition de votre résidence principale.

Les abattements exceptionnels en cas de revente à un promoteur immobilier

Vous avez reçu un terrain en succession ? En le vendant à un promoteur immobilier, vous pouvez réduire de 70 % à 85 % votre assiette imposable. Ces abattements exceptionnels concernent uniquement les plus-values réalisées après la vente de terrains à bâtir et d’opérations de démolition-reconstruction.

Pour en bénéficier, il est impératif de remplir l’ensemble des conditions suivantes :

Votre terrain doit être situé en zone A et A Bis ;
La promesse de vente doit être signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023 ;
La transaction doit être finalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle de la signature de la promesse de vente ;
Le promoteur immobilier doit s’engager à réaliser les travaux dans les 4 ans afin de construire un ou plusieurs immeubles d’habitation collective : cet engagement doit obligatoirement être inscrit dans l’acte authentique de vente signé chez le notaire.

Pour optimiser votre gain, revendez votre terrain reçu en héritage à un promoteur immobilier. Dans ce cas, le potentiel constructible de votre bien prime sur sa valeur marchande, ouvrant la voie à une offre d’achat jusqu’à 30 % supérieure. Il serait dommage de ne pas en profiter ! Pour des conseils avisés, faites appel aux experts de City&You et découvrez comment valoriser votre héritage au maximum.

Les points clés à retenir

Les gains issus de la vente d’un bien reçu en héritage sont imposables comme les plus-values immobilières classiques : à 19 % au titre de l’IR et à 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.
Des abattements pour durée de détention permettent de réduire la base imposable.
En cédant votre bien à un promoteur immobilier, vous pouvez bénéficier d’abattements exceptionnels et réduire ainsi le montant de votre imposition.

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