Calculer et estimer le prix au m² d’un terrain constructible, notre guide complet

Vous êtes propriétaire d’une parcelle à bâtir ? Avant de la céder à un promoteur immobilier ou à un particulier, prenez le temps d’évaluer sa valeur. Localisation, état, exposition, de nombreux facteurs entrent en jeu. Alors pour connaître le prix d’un terrain constructible, plongez-vous dans ce guide complet rédigé par City & You. 

Quel est le prix moyen du m² d’un terrain constructible en France ?

En France, le prix moyen du m² d’un terrain constructible est de 86 €¹. Il existe bien évidemment de grandes disparités selon les régions. 

Acheter un terrain constructible permet de construire une maison ou un immeuble d’habitation collective. Les terrains non constructibles conviennent à d’autres usages. Selon les communes, ils peuvent être utilisés à des fins agricoles, par exemple. La valeur de ces terrains est en moyenne 20 fois inférieure à celle d’une parcelle à bâtir². 

Bon à savoir : comment savoir si mon terrain est constructible ? 

Pour cela, vous devez consulter les règles d’urbanisme et de construction inscrites dans le plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune. Elles vous indiquent si votre parcelle est située dans une zone urbaine, à urbaniser, agricole ou naturelle. 

Comment calculer le prix au m² d’un terrain à bâtir ?

Environnement, localisation géographique, nature du sol… plusieurs critères impactent le prix de l’are constructible. 

La localisation géographique du terrain constructible

Sans surprise, les tarifs des terrains situés sur la Côte d’Azur ou en Île-de-France sont plus élevés que ceux de la Lozère ou de la Creuse. La région impacte donc le prix au m² de votre parcelle. Des différences existent aussi au sein même de ces territoires. Une parcelle au bord de la Méditerranée a plus de valeur qu’un terrain dans l’arrière-pays niçois. 

Globalement, le nombre d’habitants dans le secteur de votre bien impacte son prix de vente. Les zones rurales proposent ainsi des prix inférieurs aux secteurs urbains, densément peuplés. Le prix au m² d’un terrain constructible dans le Limousin s’établit, par exemple, à 21 € en moyenne, contre 125 € en Rhône-Alpes³.  

La viabilisation du terrain constructible

Votre parcelle est raccordée à l’électricité, à l’eau et au gaz ? Son prix devrait augmenter. Il s’agit, en effet, d’un facteur essentiel pour évaluer la valeur d’un terrain constructible. L’absence de ces commodités implique des travaux supplémentaires, onéreux et complexes, pour l’acquéreur. Le prix d’un terrain non viabilisé est donc souvent inférieur à celui d’une parcelle viabilisée.  

La nature du sol, un critère clé pour calculer le prix d’un terrain à bâtir 

Pour estimer la valeur de votre terrain, tenez compte par ailleurs de ses données géologiques. Un terrain argileux ou imperméable fait baisser le prix de votre bien. L’acheteur devra, en effet, réaliser des opérations de drainage avant d’amorcer la construction de sa maison. Cela nécessite par conséquent un budget supplémentaire.  

La typologie du terrain 

Les terrains plats, carrés ou rectangulaires, sont très recherchés par les acquéreurs. Ils sont, en effet, facilement aménageables. Les coûts de construction sont donc réduits. En revanche, un terrain en pente nécessite des travaux de terrassement avant la construction. De la même façon, les parcelles avec une forme non standard complexifient l’opération.

L’état et l’exposition de la parcelle 

Votre terrain est nettoyé ? Il est couvert d’arbres et de buissons ? Une maison est déjà érigée sur la parcelle ? Ces informations sont importantes pour l’acheteur. Elles influencent, en effet, le coût de sa construction. Il devra, par exemple, engager des frais pour détruire l’immeuble présent. Ces derniers se répercutent alors sur le prix au m² de votre terrain constructible.

L’exposition du terrain constructible

Voilà une autre information à prendre en compte pour estimer le prix de vente de votre terrain. L’exposition est, en effet, un argument de poids face aux acheteurs. Elle améliore le confort de leur future maison et réduit leur consommation énergétique. Un terrain exposé plein sud profite ainsi d’un tarif au m² souvent plus élevé. En revanche, une exposition plein nord diminue souvent le prix de vente. 

L’environnement du terrain constructible 

Le cadre de vie est évidemment un critère clé pour les acquéreurs. La présence de commodités, d’écoles ou encore de services publics permet d’augmenter le prix de vente de votre terrain. En revanche, une parcelle isolée, mal desservie par les transports en commun, peut voir sa valeur diminuer. 

Enfin, la réputation du secteur, notamment en termes de sécurité, impacte le prix au m² de votre bien. 

La qualité de l’acheteur

La vente d’un terrain constructible à un promoteur immobilier vous permet d’espérer un gain jusqu’à 30 %. Ce professionnel réalise, en effet, un investissement. Son offre repose donc sur les bénéfices potentiels du projet. A contrario, le particulier ne s’intéresse pas de prime abord à sa plus-value éventuelle. Il vise, en premier lieu, à acquérir un terrain afin d’y construire sa résidence principale, de profiter d’une résidence secondaire, ou plus rarement, de réaliser un investissement locatif. 

Comment connaître le prix de votre terrain à bâtir ?

Pour connaître le prix d’un terrain au m² par commune, la solution la plus simple est de consulter la base de données des Demandes de valeurs foncières. Celle-ci répertorie toutes les ventes immobilières réalisées dans une zone géographique précise. Il vous suffit d’indiquer le département concerné, la ville et la section cadastrale. Vous obtenez alors les tarifs pratiqués sur votre secteur. Les prix au m² publiés par les notaires sont en outre des informations intéressantes. 

Par ailleurs, des simulateurs gratuits en ligne, comme celui de City&You, vous permettent d’estimer votre terrain constructible. 
Enfin, pour une estimation du bien immobilier plus précise, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel. Les experts City&You sont à votre disposition pour étudier le potentiel constructible de votre terrain et évaluer son prix de vente à un promoteur.

¹ https://www.fresc.org/comment-calculer-le-prix-au-metre-carre-dun-terrain-constructible/
² https://www.revue-fonciere.com/comment-calculer-le-prix-dun-terrain-non-constructible/

³ https://www.fresc.org/comment-calculer-le-prix-au-metre-carre-dun-terrain-constructible/