Tout comprendre sur le permis de construire purgé de tout recours 

Après des mois d’instruction, vous venez de recevoir l’autorisation d’urbanisme pour construire votre maison ? Félicitations ! Soyez tout de même prudent, car vous n’êtes pas au bout de vos peines. Votre voisin, l’État ou encore la commune pourrait encore s’y opposer. Avant de vous lancer, mieux vaut donc patienter afin d’obtenir un permis purgé de tout recours. Si vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier, c’est même une condition sine qua non pour finaliser votre projet. Explications avec City&You.   

Définition : qu’est-ce qu’un permis de construire purgé de tout recours ?

Un permis de construire délivré est valable d’un point de vue légal, mais pas irrévocable, du moins pas immédiatement. 

Les tiers peuvent encore s’opposer à la construction pendant les délais légaux. Une fois ces derniers écoulés, le permis de construire est dit « purgé de tout recours ». En pratique, aucune contestation n’est alors possible. La construction peut par conséquent démarrer. 

Bon à savoir : combien de temps un permis de construire est-il valable ? 

Un permis de construire est valable 3 ans. Si les travaux n’ont pas débuté pendant ce délai ou s’ils ont été interrompus pendant plus d’un an, l’autorisation administrative est périmée. Il est alors nécessaire de déposer et d’obtenir un nouveau permis de construire. 

Quels délais de purge pour un permis de construire ?

Les délais de recours contre un permis de construire sont prévus par le Code de l’urbanisme. Ils varient en fonction de la qualité du demandeur. 

Le recours des tiers doit être réalisé dans les 2 mois suivant la date d’affichage de l’autorisation administrative. Un droit similaire permet aux tiers de contester une déclaration préalable de travaux déposée auprès du maire de la commune. 

En revanche, un délai de recours contre les permis de construire de 3 mois est à disposition des autorités administratives (mairie, État, etc.). Celui-ci court à compter de la date d’obtention de l’autorisation d’urbanisme. Dans ce cas de figure, la date de l’affichage du permis par son titulaire n’entre donc pas en considération. 

Bon à savoir : l’affichage du permis de construire 

Dès l’obtention du permis, vous devez procéder à sa publicité. Pour cela, il est nécessaire d’afficher les éléments administratifs obligatoires de façon claire. Ces informations doivent être visibles depuis la voie publique. Les tiers peuvent d’ailleurs contester la régularité de votre affichage, en faisant appel à un huissier de justice. 

Qui peut déposer un recours contre un permis de construire ?

Selon le Code de l’urbanisme, seules les personnes démontrant un intérêt à agir peuvent déposer un recours contre un permis de construire. 

Permis de construire : le recours des tiers

Vos voisins immédiats ont le droit de déposer un recours gracieux contre votre permis de construire auprès du maire de la commune. Il peut s’agir : 

• Des propriétaires et des locataires des maisons et appartements environnants ; 
• Des futurs occupants des biens situés à proximité immédiate : ces derniers doivent présenter un bail ou un compromis de vente signé. 

Pour justifier leur recours contre votre permis de construire, vos voisins doivent avoir un intérêt à agir. Pour cela, ils peuvent démontrer : 

• Une nuisance sur leur propre logement : celle-ci doit concerner l’occupation, l’utilisation ou la jouissance du bien. Les nuisances provoquées par les travaux ne sont pas prises en compte ; 
• Une diminution de la valeur de leur bien immobilier, du fait de la construction sur votre terrain : celle-ci peut, par exemple, occulter leur vue sur la mer ou réduire l’ensoleillement de leur jardin ;
• Le non-respect des règles d’urbanisme en vigueur dans la commune : le plan local d’urbanisme (PLU) et le coefficient d’occupation des sols (COS) fixent l’ensemble des règles de construction. Il convient notamment de respecter certaines distances avec vos voisins directs. C’est pourquoi il est primordial de bien choisir son promoteur immobilier afin d’assurer le sérieux de l’opération. 

Pour exercer leur droit, les tiers peuvent fournir des photographies, des constats d’huissier ou encore des attestations. La mairie a alors deux mois pour rendre sa décision. En cas de refus, votre voisin peut déposer un recours contentieux devant les tribunaux administratifs dans un délai de 2 mois. Un juge décide ensuite de l’annulation ou non du permis de construire.   

Bon à savoir : peut-on commencer les travaux pendant le recours des tiers ?

En théorie, le promoteur immobilier ou le particulier a le droit de démarrer les travaux avant la purge du permis de construire. Il est toutefois vivement conseillé d’attendre la fin des délais de recours. 

Le recours des autorités contre le permis de construire

Certaines autorités publiques comme la mairie, l’État ou les Établissements Public de Coopération Intercommunale (EPIC) peuvent demander un retrait administratif du permis de construire. Cette contestation repose sur l’observation, a posteriori, d’une irrégularité dans le dossier (absence de documents, par exemple). Une éventuelle collusion entre le demandeur et la mairie peut par ailleurs justifier ce recours administratif. Dans tous les cas, cette démarche entraîne l’illégalité du permis de construire. 

Bon à savoir : la modification du permis de construire 

Afin d’éviter une action devant le tribunal et l’annulation du projet, le dossier peut être adapté en fonction des différents recours déposés par les tiers. Une nouvelle instruction par la mairie est toutefois nécessaire.  

Quelles astuces pour éviter les recours contre un permis de construire ? 

Le retrait d’un permis de construire peut entraîner de nombreux désagréments. La vente d’un terrain à un promoteur immobilier prend en effet du temps. En cas de recours gracieux ou contentieux, l’ensemble de votre projet peut être remis en cause. Il est donc primordial de prendre quelques précautions. 

En premier lieu, dès le départ, il convient d’échanger avec vos voisins sur les différents aspects de votre projet. Restez à l’écoute de leurs préoccupations et répondez avec précision à leurs questions. La mise en place d’un dialogue permet bien souvent d’apaiser les tensions et de supprimer les craintes des habitants des environs. 

Mais surtout, pour éviter les recours contre le permis de construire, il est primordial de faire appel à un promoteur immobilier aguerri. C’est en effet à lui de communiquer sur son projet et de convaincre vos voisins, comme les autorités administratives, de son bien-fondé. Pour cela, vous pouvez contacter directement un promoteur immobilier ou faire confiance à un intermédiaire expert en promotion immobilière comme City&You. Nous sélectionnons pour vous un professionnel reconnu pour son sérieux et son engagement.