Tout savoir sur la prescription acquisitive trentenaire

Dans certaines conditions, vous pourriez être considéré comme propriétaire d’un bien immobilier, sans transaction officielle. Comment ? City&You vous explique en détail le fonctionnement de la prescription acquisitive trentenaire. 

Qu’est-ce que la prescription acquisitive trentenaire ? 

La prescription trentenaire, aussi appelée “usucapion”, est prévue par l’article 2258 du Code civil. Ce mécanisme juridique permet à tout possesseur d’un bien immobilier d’en devenir propriétaire par l’usage, sans détenir de titre de propriété. 

D’un point de vue légal, la prescription acquisitive de 30 ans peut concerner un grand nombre de biens immobiliers (maisons, appartements, etc.). En pratique, elle s’observe plus souvent pour les caves, les cours d’immeuble, les garages en copropriété et les terrains. 

Certains biens ne peuvent toutefois pas changer de propriétaire sous l’effet de la prescription acquisitive. C’est le cas notamment : 

• Des immeubles situés dans le domaine public ;
• Des fonds de commerce ;
• Des logements en location : les locataires ne peuvent pas se prévaloir de cette prescription pour revendiquer la propriété de leur habitation ;
• Des biens en démembrement de propriété : l’usufruitier ne peut pas invoquer la prescription acquisitive immobilière du fait de l’usage de l’immeuble. 

Bon à savoir : la prescription acquisitive de 10 ans

Dans certains cas de figure, la pleine propriété peut être acquise après l’occupation d’un terrain pendant 10 ans. C’est le cas si le possesseur croit, de bonne foi, être le véritable propriétaire du bien. Il doit toutefois disposer d’un juste titre. Il s’agit d’un acte (donation, acte d’achat, etc.) permettant le transfert de propriété mais émanant d’un propriétaire illégitime. 

Comment prouver une prescription trentenaire ? 

Pour bénéficier de la prescription trentenaire, il ne suffit pas de prendre possession d’un bien immobilier. Il est nécessaire de remplir d’autres conditions.

Tout d’abord, la dépossession du propriétaire doit avoir lieu pendant un délai minimal de 30 ans, de façon continue et non interrompue. La personne concernée doit donc utiliser le bien à intervalles réguliers. 

Elle doit, par ailleurs, se comporter comme le propriétaire de la parcelle ou de la maison. Elle doit notamment payer les taxes (impôts fonciers et taxe d’habitation) et les charges de la copropriété. Mais ce comportement est loin d’être suffisant. Pour se prévaloir de l’usucapion, le possesseur doit également exprimer une volonté de propriété en réalisant certains actes matériels. Cette condition est remplie si l’usager entretient le bien ou procède à des aménagements. 

La volonté de se comporter comme le propriétaire des lieux doit s’exprimer au vu et au su de tous. Le public, le voisinage et l’entourage doivent ainsi reconnaître la possession. Par ailleurs, les aménagements réalisés en secret ne sont pas pris en compte dans le cadre de ce mécanisme juridique. 

De la même façon, cette volonté doit être non équivoque. Les tiers doivent être convaincus d’avoir à faire au propriétaire du bien. 

Enfin, dernière condition essentielle : le demandeur doit avoir pris possession du bien de façon paisible, sans mauvaise foi. En pratique, la possession ne doit résulter d’aucune violence, ni infraction. Par conséquent, l’entrée par effraction dans les lieux ou sur un terrain ne permet pas de se prévaloir de la prescription acquisitive. 

Exemple de prescription acquisitive : le cas du terrain en indivision 

La prescription acquisitive existe notamment dans le cadre des parcelles acquises en indivision, suite à une succession par exemple. Dans ce cas de figure, plusieurs personnes sont propriétaires en même temps.  

Un des indivisaire prend possession de la parcelle et se comporte alors comme le seul propriétaire. Il entretient à ses frais le terrain, procède aux aménagements nécessaires (construction, viabilisation ou bornage, par exemple) et perçoit les revenus générés par sa location. Pendant ce temps, les autres co-indivisaires n’interviennent pas. Ils ne formulent aucune opposition aux différents actes entrepris. 

Au bout du délai de 30 ans, l’article 2258 du Code civil l’autorise à faire valoir la prescription acquisitive sur le terrain afin d’en devenir le seul propriétaire. Il peut alors procéder librement à la vente du bien à un promoteur immobilier et conserver l’intégralité du prix. Les autres co-indivisaires ne pourront pas prétendre à leur quote-part. 

Bon à savoir : comment empêcher la prescription acquisitive en cas d’indivision ?

La moindre manifestation des co-indivisaires met fin à la prescription. Pour cela, ils n’ont pas besoin de participer à l’entretien de la parcelle ou à son aménagement. Une simple action par voie d’huissier suffit pour empêcher l’usucapion d’un terrain en indivision.

Comment faire constater la prescription acquisitive ?

Remplir les conditions de la prescription immobilière ne suffit pas pour devenir le propriétaire de plein droit du terrain. La personne concernée doit, en effet, obtenir un titre de propriété. 

Dans un premier temps, il convient de faire rédiger par un notaire un acte de notoriété acquisitive. Ce document notarié permet de constater l’existence des conditions de la prescription immobilière. Il constitue donc une preuve pour le potentiel propriétaire. Il demeure toutefois insuffisant pour officialiser une acquisition par usucapion d’une maison, par exemple.

Pour obtenir un titre de propriété, la personne doit saisir les tribunaux judiciaires par l’intermédiaire d’un avocat. Lors de la procédure, le juge vérifie si les conditions prévues par les articles 2258 et suivants du Code civil sont remplies. Si tel est le cas, les effets sont immédiats. Sa décision octroie au demandeur la propriété du bien de plein droit. Il est donc libre de revendre son terrain à un promoteur immobilier ou à un particulier. 

Quant à l’ancien propriétaire, il est dépossédé de son droit de propriété. Il ne peut donc ni percevoir les loyers en cas de location, ni encaisser le prix de vente en cas de cession. Il peut toutefois formuler un recours devant la Cour d’appel pour contester la décision du tribunal de première instance.  

Bon à savoir : la prescription acquisitive au profit d’un syndicat de copropriété 

Un arrêt de la Cour de cassation (Chambre Civ.) a reconnu la possibilité pour un syndicat de copropriété de revendiquer l’acquisition par usucapion une fois le délai de 30 ans écoulé. 

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