Démystifier le coût de la division d’un terrain : étapes, frais et conseils pratiques

Vous possédez un vaste terrain ? La division parcellaire vous offre la possibilité de vendre séparément chaque parcelle. Elle se présente comme une solution avantageuse pour maximiser le potentiel de gains lors de la revente. Vous pourriez même conserver une partie de votre terrain pour vos projets personnels, tout en cédant l’autre parcelle afin de générer des revenus supplémentaires. Cependant, les frais inhérents à ce type d’opération peuvent parfois décourager les propriétaires. Alors avant de vous lancer, City&You vous propose de démystifier le coût de la division d’un terrain.  

Division d’un terrain : de quoi s’agit-il ? 

Comme son nom l’indique, la division parcellaire, aussi appelée division foncière, consiste à diviser un terrain en plusieurs lots. 

Dans un contexte de pénurie de logement, le législateur encourage la division parcellaire, notamment via la loi Alur du 27 mars 2014. Vous pouvez ainsi diviser un terrain déjà construit ou non, pour revendre les lots à un particulier ou un promoteur. Pour les communes, c’est l’opportunité de profiter de nouveaux logements, sans étendre leur zone urbaine. La division parcellaire représente, par ailleurs, une nouvelle rentrée d’argent public. 

Quel est le coût de la division d’un terrain ? 

Le prix de la division parcellaire varie entre 2 500 et 20 000 € en moyenne, en fonction de votre projet et de l’état de votre terrain. Cette opération nécessite, en effet, de faire appel à un professionnel. 

Les coûts directs de la division de votre terrain 

Pour diviser un terrain constructible en plusieurs lots, un propriétaire doit respecter trois étapes. 

La première consiste en une étude de faisabilité préalable. Cette dernière est facultative, mais recommandée. Il s’agit, en effet, de vérifier si votre projet peut être réalisé en étudiant les documents suivants : 

• Le certificat d’urbanisme informatif : il décrit l’ensemble des règles contenues dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) applicable à votre terrain ; 
• Le certificat d’urbanisme opérationnel : il confirme pendant 18 mois la faisabilité de la division de votre terrain ; 
• Le plan de situation du terrain ;
• La note descriptive du projet de division ;
• Le plan mentionnant les bâtiments existants.

Ces différents documents ne sont soumis à aucune taxe. Toutefois, l’étude de faisabilité préalable nécessite l’intervention d’un géomètre-expert ou d’un professionnel de l’immobilier. Leurs tarifs peuvent varier. Ils sont généralement compris entre 200 euros pour un terrain standard et 1 500 € en cas de difficultés majeures.  

Le propriétaire doit également tenir compte du prix du géomètre-expert pour le bornage. Le coût de la modification cadastrale est compris entre 2 500 et 3 500 euros selon la configuration de votre terrain. Ces tarifs sont variables. Un sol accidenté, une superficie importante, une parcelle ancienne ou encore le nombre de lots créés impactent le coût de la division. Les honoraires des géomètres en Île-de-France sont, par ailleurs, souvent plus élevés que ceux pratiqués en province. 

Enfin, cette opération nécessite le dépôt d’une déclaration préalable de division auprès du service urbanisme de votre mairie. Cette étape n’engendre pas, en principe, de frais supplémentaires. 

Bon à savoir : comment se passe la division de votre terrain ?

Réalisée grâce à l’intervention d’un géomètre expert, le bornage fixe les limites définitives des lots créés. En pratique, il consiste à placer des piquets pour délimiter la parcelle. Le professionnel établit ensuite une division parcellaire et dresse le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DPMC). Ce dernier est transmis au cadastre de votre mairie afin d’obtenir le numéro des nouvelles parcelles. Une copie du procès-verbal d’abornement, rédigé par le géomètre, est remise à chacun de vos voisins immédiats. 

Les coûts indirects de la division parcellaire pour les propriétaires 

Pour maximiser vos gains et accélérer la transaction, il peut être nécessaire de réaliser des travaux de viabilisation sur les différents lots issus de la division. C’est une étape indispensable avant la construction d’une maison. Pour cela, les propriétaires doivent prévoir un budget compris entre 5 000 et 15 000 euros. Ils englobent la mise en raccordement de vos parcelles aux réseaux d’eau, de gaz et d’électricité, éventuellement à la voirie publique. Ces montants peuvent varier en fonction de la localisation de votre propriété. Plus celui-ci se trouve éloigné des réseaux existants, plus les frais de viabilisation seront conséquents. 

Enfin, des frais de notaire suite à la division d’un terrain sont à prendre en compte lors de la vente des lots. Ils comprennent les taxes et l’impôt sur la plus-value immobilière.  

Pourquoi procéder à la division des terrains ? 

Plusieurs raisons peuvent pousser les propriétaires de terrains à réaliser une division parcellaire. 

Vendre son terrain plus vite 

Votre vaste propriété ne suscite pas l’intérêt des acheteurs ? La division immobilière permet d’obtenir des surfaces plus modestes et donc plus abordables. Par ailleurs, les acquéreurs souhaitent rarement entretenir un grand jardin. Les lots ainsi créés trouveront donc preneurs plus rapidement.

De la même façon, la vente d’un terrain constructible peut se révéler difficile en raison d’une zone inondable ou d’une inclinaison du sol. La division permet de mettre en vente une portion de terrain plus attrayante pour les acquéreurs et de faciliter ainsi l’acquisition.

Optimiser le rendement de votre patrimoine immobilier 

En réduisant la superficie de votre terrain, vous augmentez son prix au mètre carré. Ainsi, en divisant la parcelle en plusieurs lots distincts, vous pouvez escompter un accroissement de votre plus-value globale. 

Limiter les coûts d’entretien, les taxes et les impôts

Entretenir une grande propriété immobilière coûte cher. En cédant une partie sous-utilisée du terrain, vous réalisez des économies. De la même façon, vous réduisez le montant de votre taxe foncière sur les propriétés non bâties. 

Profiter d’un revenu complémentaire grâce à la modification foncière

La revente d’une ou plusieurs parties vous permet de profiter d’un revenu complémentaire afin de financer, par exemple, des travaux de rénovation dans votre maison. Mieux, en cédant votre parcelle constructible à un promoteur immobilier pour la construction d’un lotissement, vous recevrez une offre d’achat jusqu’à 40 % supérieure à celle d’un particulier. 

Vous cherchez une solution pour booster votre plus-value immobilière ? Rentabilisez dès maintenant votre patrimoine en profitant de l’accompagnement City&You. Nos experts sélectionnent pour vous le promoteur immobilier le mieux adapté à votre terrain et à votre projet.