Vendre en indivision : Options légales et stratégies pour réussir la vente

L’indivision en immobilier n’est pas exceptionnelle. Ce statut juridique offre des facilités en matière de financement, d’entretien et de gestion. Toutefois, au moment de la vente à un promoteur immobilier ou un particulier, de nombreuses questions se posent. Alors, comment vendre en indivision ? Découvrez avec City&You les options légales et les stratégies à mettre en place. 

Qu’est-ce que l’indivision ?  

Plusieurs personnes sont propriétaires collectivement d’un bien (maison, appartement, terrain, etc.). Il s’agit d’une indivision. Chacun d’entre eux possède une quote-part sur la propriété, sans possibilité matérielle de la distinguer. 

L’indivision d’un bien peut apparaître à la suite : 

• D’une succession ou d’une donation : le défunt ou le donataire a plusieurs héritiers. Ils deviennent tous propriétaires de son patrimoine immobilier. Leur quote-part peut être équivalente ou non ; 
• D’un divorce d’époux soumis au régime de la communauté, sans contrat de mariage ; 
• D’un achat en indivision : chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière. L’acte d’acquisition précise sa quote-part en pourcentage. 

Les biens composant l’indivision sont appelés biens indivis. Chaque propriétaire de l’indivision est un indivisaire. L’indivision est régie par un principe essentiel : peu importe la quote-part de chaque indivisaire, ils sont tous considérés comme propriétaire du bien. Par ailleurs, chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts, travaux, etc.), proportionnellement à sa quote-part. 

Enfin, les indivisaires sont libres de sortir de l’indivision à tout moment. Pour cela, deux solutions sont envisageables : 

• Vendre l’intégralité du bien immobilier ; 
• Céder sa quote-part. 

Vendre en indivision l’intégralité du bien  

La situation est simple si tous les co-indivisaires s’accordent pour vendre le bien. En revanche, l’absence de consensus complexifie la procédure. 

Comment vendre à l’unanimité un bien en indivision ? 

La vente d’un bien en indivision doit, en principe, être prise à l’unanimité des co-indivisaires. Ils doivent s’accorder : 

• Sur le prix de vente de la maison ; 
• Sur les règles de partage. 

Par conséquent, en principe, un indivisaire ne peut pas décider seul de vendre une maison en indivision à un promoteur immobilier ou de céder un terrain à un particulier.  

Comment forcer un indivisaire à vendre ?

La règle de l’unanimité est à l’origine de nombreux blocages. Certains propriétaires se sont de ce fait retrouvés en indivision pendant des années, sans pouvoir en sortir. La loi du 12 mai 2009 dite « de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures » a par conséquent prévu une nouvelle procédure permettant de vendre en l’absence d’unanimité. 

L’article 815-5-1 du Code civil prévoit ainsi une vente en indivision à la majorité des 2/3. Il impose plusieurs conditions. 

Les indivisaires souhaitant vendre le bien doivent représenter au moins 67 % des droits indivis. Prenons un exemple. Elsa, Marcel et Léon possèdent un bien en indivision. Marcel et Léon détiennent respectivement 30 % et 10 % des parts. Elsa est détentrice des 60 % restants. Marcel et Léon veulent vendre. Or, ils possèdent seulement à eux deux, 40 % des parts. Ils ne peuvent donc pas formuler cette demande. En revanche, Elsa et Léon (60 % + 10 %) sont autorisés à demander la vente du bien indivis. 

Les biens indivis doivent être détenus en pleine propriété. En cas de succession, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit. Dans ce cas, cette procédure n’est pas autorisée.  

Les indivisaires doivent être présents et en état de manifester leur volonté. L’éloignement ou la tutelle, par exemple, empêchent l’application de l’article 815-5-1 du Code civil. 

Si toutes les conditions sont remplies, la procédure est la suivante. Les indivisaires souhaitant vendre le bien se rendent chez un notaire pour faire établir un acte authentique. Le notaire le signifie aux co-indivisaires. Ils ont trois mois pour se prononcer : 

• Ils sont d’accord : la vente peut se poursuivre ; 
• Ils s’opposent à la vente ou ne répondent pas : le notaire dresse un procès-verbal de refus ou de silence. Les indivisaires vendeurs saisissent le Tribunal judiciaire. Celui-ci autorise la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Le bien est alors vendu aux enchères. Après règlement des frais de justice, le montant de la vente en indivision est réparti entre les co-indivisaires en fonction de leur quote-part.   

La vente d’un bien en indivision sans accord reste complexe. Dans certaines situations, il est donc préférable de céder sa quote-part. 

Vendre sa quote-part en indivision 

La sortie de l’indivision des biens est un droit. Les indivisaires sont donc autorisés à vendre leur quote-part à tout moment, sans motif. Deux solutions sont à votre disposition. 

Vous pouvez décider de vendre votre quote-part aux autres personnes présentes, au prix de votre choix. En présence de seulement deux indivisaires, l’indivision disparaît. Cette solution est envisageable si les co-indivisaires disposent des liquidités nécessaires au rachat de la quote-part. 

Dans le cas contraire ou pour toute autre raison, vous pouvez vendre votre part d’indivision à un tiers, extérieur à l’indivision. Cette procédure est toutefois encadrée par la loi. Vous devez ainsi informer vos co-indivisaires de votre décision par voie d’huissier et leur préciser :

• Le prix de vente de vos parts ; 
• Les conditions attachées à la vente ; 
• L’identité de l’acquéreur ; 
• Leur droit de préemption attaché à la vente d’une part d’indivision à un tiers : vos co-indivisaires peuvent acquérir votre quote-part en priorité. Ils ont un mois pour faire valoir leur intention. Plusieurs indivisaires peuvent décider de procéder au rachat. Dans ce cas, leur participation financière est proportionnelle à leur quote-part respective.   

Le régime de l’indivision des biens est un mécanisme complexe s’adressant le plus souvent à une même famille ou à un cercle restreint. Pour vendre un bien en indivision successorale dans les meilleures conditions au meilleur prix, il est indispensable de favoriser la vente amiable. 

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