Comment se passe la modification du plan local d’urbanisme (PLU) ? 

Vous souhaitez faire construire un immeuble sur votre terrain, mais les règles communales vous en empêchent ? Une seule solution : obtenir la modification du PLU de la commune. City&You vous explique tout cela en détail. 

Rappel sur le PLU 

Défini par les articles L.123-1 et suivants du code de l’urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) remplace le Plan d’Occupation des Sols. Ce document de planification urbaine organise le développement des territoires. Pour cela, il fixe les règles d’urbanisme applicables aux différentes zones (styles architecturaux, impact sur l’environnement des projets, mixité sociale, etc.). Il peut être élaboré par une commune ou par un établissement public de coopération intercommunale (EPCI). 

Le PLU se compose de plusieurs documents, y compris : 

• Un rapport de présentation comprenant un état des lieux du territoire et le bilan de l’environnement : ce document donne les éléments de contexte nécessaires à la compréhension du PLU et de ses objectifs ;  
• Le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) : il expose les orientations de la ville ; 
• Les orientations d’aménagement et de programme (OAP) : ce document schématisme le principe exposé dans le PADD avec des objectifs sur des zones spécifiques (création d’un parc, zone à urbaniser, etc.) ; 
• Une carte de zonage des communes et leurs modalités, aussi appelée règlement : les zones U, urbanisées, les zones AU, à urbaniser ; les zones A, agricoles ; les zones N, naturelles ; 
• Les annexes contenant l’ensemble des informations à prendre en compte lors de l’aménagement du territoire (les servitudes, etc.). 

Si vous souhaitez construire un immeuble sur votre terrain, la consultation et la compréhension du PLU sont un préalable indispensable au dépôt de votre permis de construire ou de votre déclaration de travaux. Ce précieux document peut être téléchargé en PDF sur le site internet de votre commune.    

Bon à savoir : le PLU intercommunal (PLUi) s’applique à l’intégralité du territoire d’un ensemble de communes. Ce document vise à mettre en place des projets d’aménagement communs à plusieurs territoires. 

Quelles sont les procédures pour obtenir une modification du PLU ? 

Le droit de l’urbanisme prévoit deux grands types de procédures affectant le PLU. 

La révision du Plan Local d’Urbanisme concerne toutes les modifications profondes. Il s’agit, par exemple, d’un changement d’orientation du PADD ou de l’OAP. Dans ce cas la procédure est dite normale. Une révision dite allégée des dispositions du PLU est possible en cas :  

• De réduction importante d’une zone A ou N ; 
• De risque d’aggravation des nuisances ;
• D’une modification affectant une règle visant à assurer la protection de l’environnement. 

La modification du PLU intervient, quant à elle, uniquement en cas de changement dans le règlement. Une procédure dite « normale » peut être mise en œuvre quand il s’agit, par exemple, de modifier les possibilités de construction sans impact sur la nature de la zone. Une procédure de modification simplifiée est envisageable si l’évolution concerne, notamment, la mixité sociale. 

Qui peut demander une modification du PLU ? 

Les révisions générales des dispositions du PLU peuvent être enclenchées tous les 10 ans à l’initiative du conseil municipal. La procédure mise en œuvre dure alors entre 18 et 24 mois en moyenne. 

La révision allégée nécessite une délibération du conseil municipal, ou de l’EPCI et dure entre 12 et 18 mois. 

La modification normale est à l’initiative du maire ou du président de la communauté des communes. Il faut compter en moyenne entre 8 et 10 mois pour obtenir une approbation du nouveau PLU. 

Enfin, la modification simplifiée requiert par ailleurs une délibération du maire de la ville pour déclencher la procédure. Cette dernière est bien plus rapide. Environ 6 mois suffisent. 

Comment se faire entendre dans la procédure de modification d’un PLU ?

Vous souhaitez rendre constructible votre terrain ? Vous voudriez modifier le zonage de votre parcelle ? 

La loi autorise les citoyens à adresser un courrier au maire de leur métropole pour obtenir une modification normale ou simplifiée du PLU. Dans certains cas, il est nécessaire de s’adresser au président de l’établissement public de coopération intercommunale, compétent en la matière. Au préalable, il est vivement conseillé de rencontrer les responsables du service d’urbanisme afin d’obtenir des informations sur le classement de votre terrain et les perspectives d’évolution. 

Dans certains cas de figure, le public peut être informé de la nouvelle version du PLU par affichage en mairie ou par une publication dans le journal local. L’enquête publique est, en effet, obligatoire pour les procédures de révision et pour les modifications normales. Dans le cadre d’une modification simplifiée, le projet de PLU ou de PLUi modifié est seulement mis à disposition du public pendant 1 mois. 

Le public peut alors consulter le projet et formuler ses observations lors des permanences tenues par le commissaire-enquêteur. À défaut, il a la possibilité de lui adresser tous ses commentaires et remarques par écrit. Ces dernières seront alors consignées dans le registre d’enquête publique. Cette concertation a pour objectif de faire participer les citoyens à l’élaboration et à la révision du plan local d’urbanisme ou du PLU intercommunal ou communautaire. 

Pour convaincre la commune ou la métropole du bien-fondé de votre avis sur la nouvelle version du PLU, ne faites pas de grande déclaration. Présentez avec soin vos arguments et l’objet de votre demande. Soulignez par exemple une incohérence entre le PADD et la zone de votre terrain, une erreur matérielle, ou la présence de terrains constructibles autour de votre parcelle. Ajoutez à votre courrier des photos, des documents et tout élément de fait qui pourrait plaider votre cause. Enfin, n’hésitez pas à proposer une réunion avec le maire et différents responsables. Vous pourrez ainsi exposer vos arguments et préciser vos propos.  

Bon à savoir : les effets des recommandations du commissaire-enquêteur

Une fois la concertation terminée, le commissaire-enquêteur compile dans un rapport l’ensemble des commentaires formulés par les administrés. Il émet également des recommandations. Le tout est transmis à la collectivité locale en charge du PLU. Celle-ci n’a aucune obligation de suivre l’avis du commissaire-enquêteur et de tenir compte du contenu de son rapport. Elle prend alors le risque de voir son projet attaquer devant le tribunal administratif. 

Quels sont les recours possibles après une modification du PLU ? 

La nouvelle version du PLU a été approuvée ? Votre avis n’a pas été entendu ? La loi vous permet encore d’intervenir en exerçant vos droits de recours. 

Dans les 2 mois suivant l’affichage de la délibération du Conseil municipal, vous pouvez demander au maire de retirer la décision. Ce recours gracieux doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception. Le maire dispose ensuite de deux mois pour accepter ou refuser votre dossier. L’absence de réponse équivaut à un rejet. 

Dans les 2 mois suivants, vous pouvez saisir le tribunal administratif dans le cadre d’un recours contentieux contre la modification du PLU. La représentation d’un avocat est alors obligatoire. La procédure pour traiter ce type de dossier peut être longue. Comptez en moyenne entre 12 et 24 mois. 

Pour vous opposer à une modification du PLU, vous devez agir rapidement afin d’éviter les recours gracieux et contentieux. Vendre à un promoteur permet de simplifier vos démarches et de valoriser votre terrain. Vous hésitez encore ? Contactez City&You pour un accompagnement sur tous les aspects techniques, juridiques et financiers de votre projet immobilier.