L’étude de sol : obligations, règles à connaître et importance dans le cadre de la vente à un promoteur

Vous êtes propriétaire d’un terrain ? Vous envisagez de vendre à un particulier ou à un promoteur car il s’agit d’un terrain non bâti constructible ? Il est fort probable que vous ayez alors l’obligation de réaliser une étude géotechnique préalable, souvent abrégée en « étude de sol ». Intéressons-nous à cette étude, son contenu et les cas dans lesquels vous ne pouvez pas y déroger.

Définition de l’étude des sols

Une étude de sol est une analyse qui permet d’émettre un avis sur la composition du sol d’un terrain. Ce constat amène, selon le type de construction envisagé, à recommander la catégorie de fondation à privilégier. L’étude de sol est ainsi une étape préliminaire dans la construction d’un nouveau bâtiment. Elle se révèle même indispensable dans le cas d’une vente dans certaines zones du territoire (lire ci-après « L’étude des sols est une obligation »).

Les catégories d’études géotechniques

Il existe plusieurs catégories d’études de sol : seules les analyses G1 (expertise préalable à une construction) et G2 (pour les études de conception) concernent la vente d’un terrain à bâtir ou un projet de construction. D’autres études peuvent être nécessaires ensuite. C’est le cas de l’analyse G3 (pour les études d’exécution), G4 (pour les supervisions d’exécution) ou encore G5 (étude géotechnique qui intervient après le diagnostic).

L’étude préalable à une construction / analyse G1

Il s’agit du premier niveau d’étude des sols, pour identifier les risques géotechniques et orienter le projet de construction à venir. C’est cette étude que vous devez fournir si vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur.

L’étude de sol de conception / analyse G2

Dans ce cas, un projet de construction existe déjà. Il s’agit de vérifier que la conception est cohérente avec la nature des sols. Ce deuxième niveau d’analyse prend ici en compte l’implantation future du bâtiment et ses caractéristiques. Les recommandations émises dans ce cadre sont par conséquent plus complètes, réellement adaptées au bâtiment. Si le vendeur du terrain ne fourni pas d’étude de conception, alors l’acheteur s’engage à construire en respectant des techniques particulières de construction. Cela peut être le cas d’un promoteur qui, ayant connaissance du risque de phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, mettra tout en œuvre pour sécuriser le futur bâti.

A savoir : les « techniques particulières de construction » consistent à appliquer un ensemble d’exigences. Il faut par exemple une structure rigide, des chaînages horizontaux et verticaux, ou encore des linteaux au-dessus des ouvertures. Le détail est à retrouver dans l’article 2 de l’arrêté du 22 juillet 2020 relatif aux techniques particulières de construction[i].

L’étude géotechnique des sols est-elle obligatoire ?

En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, la loi impose depuis le 1^er octobre 2020 la réalisation au préalable d’une étude de sol. C’est la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui a rendu obligatoire le diagnostic du sol pour la vente de certains terrains constructibles. Le législateur a précisé que ce diagnostic est à la charge du vendeur. Mais pour quelles raisons le législateur a-t-il prévu une obligation d’étude de sol ?

L’étude est imposée dans les zones composées de sols argileux, qui en font des zones à risques. En effet, en cas de sécheresse puis de pluie, ces sols effectuent un retrait-gonflement qui peut menacer les fondations. Les constructions individuelles notamment, du fait de fondations peu profondes, sont exposées à ce risque. Le législateur a précisé que ce diagnostic est à la charge du vendeur. Mais pour quelles raisons le législateur a-t-il prévu une obligation d’étude de sol ?

Avant de construire une maison ou un immeuble, il est indispensable d’évaluer les risques inhérents au terrain concerné. Un expert se charge donc de vérifier les caractéristiques physiques, physionomiques et chimiques du sol. Ces dernières peuvent complexifier une construction et engendrer de lourds sinistres. Pour le promoteur, il peut s’agir d’un argument de négociation de l’offre d’achat. L’expert chargé de l’étude de sol lors de la vente d’un terrain étudie donc quatre éléments clés : 

• La mécanique du terrain, c’est-à-dire, l’ensemble de ses mouvements ; 
• Les matières présentes dans le sol ; 
• La perméabilité et l’écoulement de l’eau ; 
• Le risque en matière sismique. 

Anticiper le risque de retrait et de gonflement de l’argile

L’étude de sol est imposée par la loi dans les zones composées de sols argileux, qui en font des zones à risques. En effet, ce type de sols peut voir sa consistance se modifier en fonction de sa teneur en eau. En cas d’humidité importante, le sol argileux augmente de volume. En terme technique, il s’agit d’un « gonflement des argiles » pouvant entraîner une saturation des sols et des inondations. 

Au contraire, en cas de sécheresse, on assiste à une rétractation du sol, aussi appelée « retrait des argiles ».  Cela peut provoquer la rupture des canalisations, des fissures et des décollements. L’apparition de ce phénomène dépend de plusieurs éléments : la proportion de matériaux et de minéraux argileux au sein de la formation ou encore la profondeur et l’épaisseur du sol. Il est souvent déclenché par des épisodes climatiques exceptionnels et certains travaux d’aménagement.  

Prévenir les glissements de terrain

Il s’agit du deuxième objectif de l’étude géotechnique des sols. Le glissement de terrain est notamment possible lorsque l’immeuble est construit à proximité d’une falaise ou d’une pente. L’érosion et les mouvements des sols peuvent provoquer un effondrement, dangereux pour la sécurité des biens et des personnes. Il est donc essentiel d’anticiper ce risque. 

Identifier les fontis ou les cavités souterraines

Une maison construite sur une vieille mine, par exemple, peut présenter un risque plus important d’effondrement. Le terrain meuble à tendance à se diviser facilement lors des travaux. Là encore, un diagnostic du sol permet d’anticiper ce risque.

Voilà pourquoi, dans des zones identifiées, l’étude de sols est inévitable. Quelles sont ces zones ? Il s’agit des territoires où l’exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte. Cela correspond à un peu moins de la moitié de la France métropolitaine. Une cartographie permettant d’identifier les zones exposées au phénomène est disponible sur le site Géorisques. On y découvre qu’à l’exception de la Bretagne, des Vosges, du Massif Central, des Pyrénées, des Alpes et de la Corse, une grande partie des sols sont concernés.

Bon à savoir : qu’est-ce que la loi Élan ? 

Adoptée le 24 novembre 2018, la loi pour l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique aussi appelée « loi logement » a deux objectifs principaux : encourager la construction de logements dans les zones tendues du territoire et favoriser l’accès au logement aux plus fragiles. Voici les principales mesures contenues dans la loi Élan : 

• Simplification des normes de construction ;
• Encadrement des contentieux dans le domaine de l’immobilier afin d’éviter les recours abusifs ; 
• Transformation des anciens bureaux vides en logements d’habitation. 

Quand réaliser une étude des sols ? 

L’étude des sols n’est pas toujours nécessaire. Elle doit toutefois être réalisée pour certaines opérations et après l’expiration de la validité du diagnostic précédent. 

Les opérations concernées par l’étude des sols et celles qui ne le sont pas 

En apparence, il semble que toutes les opérations de construction nécessitent une étude des sols. Il existe pourtant des exceptions. 

Comme nous venons de le voir, l’obligation de l’étude des sols s’applique à toutes les ventes de terrains situés dans les zones à risques sur lesquelles est prévue la construction d’une maison individuelle. 

En revanche, dans les cas suivants, il n’est pas nécessaire d’effectuer d’étude de sol avant d’entamer : 

• Les travaux de construction d’une extension de votre maison dont la surface reste inférieure à 20 m² : dans ces conditions, vous pouvez ainsi construire un garage, une véranda ou une chambre supplémentaire sans réaliser d’étude du sol ; 
• Les travaux de construction n’ayant aucun impact sur les fondations de la maison ou sur le système d’écoulement des eaux.

La durée de validité d’une étude de sol

L’étude de sol de votre terrain n’est plus valable ? Pour le vendre, il est nécessaire de la renouveler. 

La durée de validité de l’étude de sol est de 30 ans. Oui, l’analyse géotechnique possède une durée de validité longue (en comparaison avec d’autres études ou diagnostics). Il faut toutefois qu’aucun remaniement du sol n’ait été effectué.

L’étude géotechnique de conception, elle, n’est pas valable sur une durée aussi longue ! En prenant en compte l’implantation et les caractéristiques d’un bâtiment, elle n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

Réaliser une étude de sol pour la vente d’un terrain à un promoteur immobilier

L’intervention d’un bureau d’étude spécialisé est nécessaire pour la réalisation de l’étude de sol. Il revient au vendeur d’un terrain non bâti constructible de lancer les démarches et de régler les dépenses pour cette étude s’il s’agit d’une analyse G1, expertise préalable à une construction.

Pour une analyse G2, c’est-à-dire les études de conception, c’est l’acquéreur qui doit effectuer une recherche avant la construction.

Si vous souhaitez vendre à un promoteur immobilier, deux situations sont donc envisageables.

• Vous réalisez une étude de sol G1, dont le montant généralement constaté est de 1 000 € à 2 000 €. Cette étude peut, selon ses conclusions, valoriser positivement le prix de votre parcelle. Si des fondations particulières sont à prévoir, le promoteur aura l’information et pourra prendre sa décision en conséquence.
• Vous vous rapprochez d’un ou de plusieurs promoteurs immobiliers. Celui qui souhaite se porter acquéreur et qui dispose d’un projet mènera, à ses frais, une analyse de type G2.

Pour rappel dans le cadre d’une vente à promoteur, la condition suspensive d’étude de sol fait partie des clauses incontournables. En effet, si cette étude révèle des particularités au niveau du sol (carrières, argile etc), alors il est possible que cela implique de prévoir des fondations spéciales. Ces fondations peuvent représenter un surcout. Cela peut-être de nature à impacter le bilan financier du promoteur voire même à fragiliser l’équilibre économique de l’opération.

Pour vous aider à identifier le promoteur auprès duquel valoriser votre terrain, vous pouvez solliciter les experts City&You. Notre rôle d’expert vous permet de simplifier vos démarches et de disposer d’une information claire, à toutes les étapes d’une vente à un pro.

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[i] https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000042238448/