Vendre à un promoteur : quelle différence entre les services d’un agent immobilier ou d’un intermédiaire expert ?

Lorsque vous souhaitez vous séparer d’un terrain et privilégier la vente à un promoteur immobilier pour le valoriser au mieux, une pluralité de solutions (et donc d’acteurs) s’offrent à vous. Vous pouvez tenter d’échanger directement avec les structures de promotion immobilière ou faire confiance à un agent immobilier. Encore mieux, vous pouvez vous faire accompagner par un intermédiaire expert en promotion immobilière. Chacun de ces deux professionnels peut vous aider. Mais au fait, quelles différences existe-t-il entre eux ?

Agent immobilier ou intermédiaire expert en promotion : le jeu des sept différences

Faire appel aux services d’un agent immobilier ou d’un intermédiaire expert en promotion immobilière pour vendre votre parcelle ? C’est l’assurance d’un accompagnement professionnel. Tous les deux vont en effet vous proposer leurs services au travers d’un mandat pour vous accompagner.

Ce document scelle l’engagement entre vous et l’intermédiaire. Il vous permet de comprendre les démarches qui vont être lancées et les efforts réalisés pour trouver un acquéreur. Mais au-delà du mandat, les points communs s’arrêtent là. Il existe en effet des différences majeures.

La méthode d’estimation du bien

De son côté, un agent immobilier estime un bien grâce à la méthode comparative. En revanche, un expert en promotion immobilière détermine la valeur d’un bien différemment. Contrairement à l’agent immobilier qui étudie les ventes de biens comparables sur le secteur et tient compte du dynamisme actuel du marché pour déterminer la valeur, l’expert en promotion étudie les règles d’urbanisme, détermine le potentiel constructible du bien et en déduit une valeur après un « bilan promoteur ». 

Contrairement à la valeur vénale, l’expert en promotion immobilière détermine le montant de la charge foncière : il ne se limite pas à la consistance des biens sur le marché, mais résonne selon leur potentialité urbanistique et économique ! On appelle cette méthode le principe du compte à rebours. La recherche de la valeur potentiellement admissible pour l’achat du bien se faisant à l’envers (à rebours), en se mettant dans la peau d’un promoteur pour monter un projet potentiel… et aboutir à une estimation du terrain à bâtir ou du bien à vendre.

Le réseau pour valoriser un bien

La plupart des agents immobiliers ont l’habitude de traiter avec des particuliers et peuvent parfois avoir une activité dédiée aux professionnels. En revanche, la vente à des promoteurs immobiliers ne représente qu’une part réduite de leur activité. Parfois, certains peuvent même refuser de travailler ce type de dossiers. Logique car la vente à un promoteur est une transaction sur un  temps long (entre 12 et 24 mois)ce qui diffère largement du cycle plus court qui représente la majeure partie des ventes des agences immobilières.

Il s’agit donc là encore d’une différence majeure. Un expert en promotion immobilière étant spécialisé dans ce type de ventes, ses chances de trouver pour vous le promoteur le plus adapté pour déployer un projet sur votre terrain sont plus nombreuses.

Les connaissances juridiques et techniques qui encadrent la vente

La vente à un promoteur immobilier est une transaction très spécifique. Elle repose sur une promesse unilatérale de vente qui nécessite une expertise précise pour être bien négociée pour les propriétaires. Il convient d’apporter au vendeur un niveau de connaissances poussé pour qu’il puisse s’engager en pleine conscience. Du détail du dépôt de garantie en passant par les étapes d’échange avec le service urbanisme qui aboutissent à la vente finale, il faut détailler tout le processus au cédant pour le rassurer et l’accompagner. Ce rôle de conseil et d’expertise sur le plan administratif, juridique et technique, est souvent moins présent au sein des agences immobilières.

Le rôle de l’agent immobilier apparaît comme complémentaire de celui d’un intermédiaire expert en promotion. D’ailleurs, les deux professions sont amenées à collaborer régulièrement ! Acteurs de terrain et de proximité, les agents immobiliers ont souvent des opportunités foncières ou immobilières pouvant intéresser les promoteurs et lotisseurs. C’est alors que l’expertise d’un intermédiaire spécialisé devient utile pour bien conseiller les propriétaires et valoriser au mieux leurs opportunités !