Qu’est-ce qu’un contrat de promotion immobilière ?

Vous aimeriez faire construire un ou plusieurs immeubles ou maisons sur votre terrain ? Une des solutions consiste à opter pour un contrat de promotion immobilière (CPI). Mais de quoi s’agit-il exactement ? Quelles en sont les conséquences pratiques ? City&You fait le point. 

Définition du contrat de promotion immobilière ? 

Le CPI apparaît dans le Code de la construction et de l’habitation. L’article 1831-1 du Code civil en donne une définition précise : 

« Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une  personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. »

Pour résumer, en tant que propriété du terrain, vous êtes considéré comme le maître d’ouvrage. Vous confiez alors à un promoteur immobilier un mandat l’obligeant à effectuer, pour votre compte, toutes les opérations de construction de l’immeuble. En échange, celui-ci reçoit une rémunération.

Contrairement à un simple contrat de construction, le propriétaire du terrain confie au promoteur immobilier le soin de réaliser les démarches administratives, juridiques et financières. Il doit également rassembler, organiser et coordonner l’intervention des acteurs nécessaires à la conception, la réalisation et la livraison du programme immobilier. En pratique, le promoteur s’occupe : 

• de négocier et signer les différents contrats avec les entreprises ;
• de préparer l’opération de construction : il s’occupe notamment de la demande de permis de construire et des formalités avec le notaire ;
• de rechercher des financements auprès des banques pour le compte du propriétaire du terrain.  

Attention à ne pas confondre le contrat de promotion immobilière avec la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). En effet, dans ce type d’opération, le promoteur immobilier est propriétaire du terrain. Il réalise les constructions pour son propre compte.  

Bon à savoir : Contrat de promotion immobilière ou contrat de louage d’ouvrage ?  

Le contrat de promotion immobilière a pour objet la réalisation d’un programme neuf. Au contraire, le contrat de louage d’ouvrage (articles 1787 et suivants du Code civil), comme le contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée (articles 1984 et suivants du même code), donne une marge d’intervention plus importante au maître d’ouvrage. Ce dernier conserve ainsi un droit de regard sur la construction. En tout état de cause, la qualification du contrat dépend des éléments de fait. Le juge ne s’attarde pas sur la dénomination choisie par les parties. Par exemple, si le maître d’ouvrage réalise lui-même certains actes de construction, il existe un risque élevé de requalification en contrat de louage d’ouvrage.  

Comment conclure un contrat de promotion immobilière ? 

Le contrat de promotion immobilière prend toujours la forme d’un écrit. Pour être valable, il doit ensuite être publié au service de publicité foncière (plus connu sous le nom de conservation des hypothèques). 

Par ailleurs, l’article L. 222-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une série de mentions obligatoires et notamment : 

• la situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment ;
• la situation et la contenance du terrain ; 
• la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment ;
• les devis ; 
• le prix convenu ; 
• les moyens et conditions de financement ;
• les modalités de règlement ; 
• la rémunération du promoteur ; 
• le délai de livraison ;
• la garantie du promoteur pour la bonne exécution du contrat. 

L’absence de ces mentions entraîne la nullité du contrat de promotion immobilière. 

Notons toutefois que ces obligations légales s’appliquent uniquement dans le cadre d’une construction d’un immeuble destiné à l’habitation. Aucune règle de forme n’est prévue pour les CPI concernant les autres types de bien. 

Exécution du CPI : aspects pratiques

Plusieurs questions peuvent se poser lors de l’exécution du contrat de promotion immobilière.  

Comment gérer le financement du projet de construction dans le cadre d’un CPI ?

Il est rare qu’un maître d’ouvrage utilise ses fonds propres pour financer un tel projet immobilier. Il peut alors recourir à un prêt ou à un crédit-bail immobilier. 

Dans les deux cas, le contrat de promotion immobilière doit prévoir des dispositions spécifiques pour sécuriser l’opération. 

Pour le prêt immobilier, une condition suspensive doit être prévue. Les parties peuvent décider d’insérer une clause de résiliation en cas de non-obtention du financement par le maître d’ouvrage. Les conséquences d’un tel choix sont lourdes. Le contrat est en effet résilié pour l’avenir seulement. Le promoteur est alors en droit de réclamer une rémunération pour les tâches déjà accomplies. 

En cas de financement par crédit-bail, le CPI doit inclure une clause de substitution. L’organisme devient en effet maître d’ouvrage à la place du propriétaire du logement en cours d’exécution du contrat. 

Le CPI implique-t-il une sous-traitance ? 

En vertu de l’article 1831-1 du Code civil, le promoteur réalise l’ouvrage « au moyen de contrats de louage ». Ses cocontractants doivent-ils être perçus comme les sous-traitants du maître d’ouvrage ? Si c’est le cas, ils pourraient agir directement contre le propriétaire du terrain en cas de litige. Par ailleurs, celui-ci devrait donner son accord pour chaque contrat conclu par le promoteur.    

Toutefois, même si la jurisprudence n’a pas définitivement tranché la question, le contrat de promotion immobilière ne semble pas entrer dans le champ d’application de la sous-traitance. Une telle qualification serait contraire à l’esprit même du CPI.  

CPI : quelles sont les garanties du promoteur immobilier ?

Le statut juridique du promoteur immobilier est celui applicable aux constructeurs. À ce titre, le maître d’ouvrage peut invoquer la garantie biennale ou la garantie décennale du promoteur, comme indiqué dans les articles 1792 du Code civil à 1792-3. Celui-ci est ainsi responsable des « dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses équipements d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».  

En revanche, la loi n’a pas étendu au CPI la garantie de parfait achèvement pourtant prévue pour les constructeurs par l’article 1792-6 du Code civil. Pour autant, en cas de malfaçon, vous pourriez pouvoir bénéficier d’une garantie financière d’achèvement du contrat de promotion immobilière.  

Par conséquent, pour limiter les risques de litige, il est préférable d’organiser de manière claire et rigoureuse les modalités de réception de l’immeuble par le maître d’ouvrage. Cela passe, par exemple, par la mise en place de visites de pré-réception à chaque étape essentielle des travaux. 

Vous souhaitez conclure un CPI avec une société de promotion immobilière ? Ce type de contrat immobilier présente de nombreuses spécificités, souvent difficiles à appréhender pour un néophyte. Être accompagné par un professionnel, tout au long de son projet, est donc indispensable. Pour une assistance complète adaptée à votre situation, faites confiance aux experts City&You.   

Sources : 

https://www.avocats-picovschi.com/le-contrat-de-promotion-immobiliere_article_424.html

https://etaxlawservices.ey-avocats.com/actualite/le-contrat-de-promotion-immobiliere–aspects-pratiques