Droit de succession et bien immobilier : comment ça fonctionne et comment les réduire ?

Les droits de succession peuvent représenter une somme importante pour vos futurs héritiers. Si votre conjoint en est exonéré, ce ne sera pas le cas de vos enfants ou petits-enfants. Vous possédez un terrain, une maison ou un immeuble et vous demandez comment échapper aux droits de succession ? Découvrez toutes les solutions à votre disposition avec City&You. 

Quels sont les droits de succession en France ? 

Comment éviter les droits de succession en France ? Ce n’est pas si simple. Le patrimoine d’une personne décédée est en effet presque toujours taxé par l’État lors de sa transmission à ses héritiers. 

Ces droits de succession concernent la quasi-totalité du patrimoine du défunt. Ce patrimoine peut inclure des actifs financiers, des biens immobiliers ou encore des entreprises. Si vous vendez votre terrain à un promoteur immobilier, la somme perçue puis transmise à vos héritiers sera donc taxée au titre des droits de succession au moment de votre décès. 

Vos héritiers peuvent être vos enfants, vos petits-enfants ou bien vos parents, vos frères et sœurs, voire vos cousins et cousines, selon un ordre défini par la loi. Les héritiers désignés devront s’acquitter des droits de succession sur base d’un barème progressif. La fiscalité varie donc entre 5 % à 60 % du patrimoine transmis, selon le degré de parenté de l’héritier concerné.  

Réduire ses droits de successions grâce aux exonérations et aux abattements fiscaux 

Notez, tout d’abord, qu’au moment de votre décès, vos héritiers profiteront systématiquement de ces avantages. Dans ce cadre, la baisse des droits de succession ne nécessite alors aucune démarche de votre part. 

Le droit des successions prévoit des exonérations en faveur de certains héritiers. Ainsi, depuis 2007, le conjoint survivant marié ou pacsé est totalement exonéré des droits de succession. Même chose pour les frères et sœurs de plus de 50 ans atteints d’un handicap empêchant toute activité professionnelle ou ayant pris en charge le défunt pendant les 5 années précédant son décès. 

Par ailleurs, l’administration fiscale accorde aux héritiers des abattements sur les droits de succession. Leur montant varie en fonction du lien de parenté avec le défunt. 

• Enfant : 100 000 € 
• Parent et autre ascendant : 100 000 € ; 
• Frère et sœur : 15 932 € ;
• Neveu et nièce : 7 967 € ;
• Petit-enfant et arrière-petit-enfant : 1 594 €. 

Bon à savoir : Le cas particulier des personnes handicapées

Elles bénéficient d’un abattement supplémentaire de 159 325 €. 

Prenons des exemples concrets pour mieux comprendre le fonctionnement des abattements et exonérations. Vous possédez un terrain et vous décidez de le vendre à un promoteur immobilier de votre vivant pour 400 000 € :  

• si vous êtes marié et sans enfant, votre conjoint hérite de la totalité de votre patrimoine. Il profite, par ailleurs, d’une exonération totale et récupère donc 400 000 €, sans payer de droit de succession ;
• imaginons maintenant que votre conjoint est décédé et qu’il vous reste une fille unique. Celle-ci hérite des 400 000 €. Elle devra toutefois payer des droits de succession. Ces derniers sont calculés sur un patrimoine de 300 000 euros (400 000 – 100 000 d’abattement).    

Comment diminuer les droits de succession grâce à la donation ? 

Comment ça marche ? 

Si vous voulez réduire davantage vos droits de succession, vous pouvez faire établir une donation sur un bien immobilier. Cette démarche donne lieu au paiement de droits de donation. Vos héritiers profitent toutefois d’un abattement, renouvelable tous les 15 ans. Il est donc possible de transmettre votre patrimoine en réduisant fortement les droits de donation, voire, dans certains cas, d’y échapper totalement. Par ailleurs, au moment de votre décès, les frais de succession ne s’appliqueront que sur le patrimoine restant. Ils seront donc en principe moins importants. 

Comme pour les droits de succession, l’abattement en matière de donation varie en fonction du degré de parenté de vos héritiers : 

• enfant : 100 000 € ; 
• époux et partenaire de Pacs : 80 724 € ; 
• petit-enfant : 31 865 € ; 
• frère et sœurs : 15 932 € ; 
• neveu ou nièce : 7 967 € ;
• arrière-petit-enfant : 5 310 €.  

Exemple de donation pour réduire ses droits de succession 

Vous cédez votre terrain dans le cadre d’un projet de promotion immobilière pour la somme de 600 000 €. Vous avez deux enfants auxquels vous souhaitez transmettre cette somme de votre vivant : 

• en 2022 : vous effectuez une donation pour un montant de 100 000 € à chacun de vos enfants. Grâce à l’abattement, ils ne versent aucun droit de succession ;
• en 2037 soit 15 ans plus tard : vous renouvelez l’opération ;
• à votre décès, votre patrimoine imposable au titre des droits de succession sera de 200 000 €. Si votre décès intervient plus de 15 ans après la dernière donation, ils pourront de nouveau profiter de 100 000 € d’abattement chacun. Ils n’auront alors aucun droit de succession à régler. 

Bon à savoir : N’oubliez pas la plus-value immobilière !

Lors de la vente de votre maison ou de votre terrain à un promoteur immobilier ou à un particulier, vous pouvez être redevable de l’impôt sur la plus-value sur le terrain reçu en héritage. 

Comment éviter les droits de succession grâce au démembrement de propriété ? 

Si vous possédez une maison ou un terrain, par exemple, le démembrement de propriété est une solution efficace pour réduire le montant des droits de succession. En pratique, il s’agit de transmettre de votre vivant la nue-propriété d’un bien et d’en conserver l’usufruit.

Cette solution présente plusieurs avantages : 

• vous pouvez continuer à habiter votre bien ou en percevoir les loyers ; 
• votre donataire bénéficie de votre vivant de la nue-propriété du bien. Au jour de l’acte, il s’acquitte de droits de donation dont le montant ne peut excéder 50 % du prix du bien immobilier. Ce pourcentage est par ailleurs dégressif en fonction de l’âge de l’usufruitier. Il profite des abattements de donation sur la nue-propriété ;  
• à votre décès, le nu-propriétaire récupère l’usufruit du bien. Il ne verse aucun droit de succession. 

Bon à savoir : Comment optimiser sa succession grâce aux bois et forêts ?

Acheter une parcelle de bois ou de forêt permet de réduire la fiscalité de vos héritiers au moment de votre décès. Ils ne seront en effet imposés que sur 25 % de la valeur de votre bien.

Comment payer moins de frais de succession grâce à la société civile immobilière (SCI) ? 

Les droits de succession d’une SCI familiale sont largement réduits. Dans ce cas de figure, votre bien est divisé en parts sociales. Ces dernières peuvent être transmises à vos héritiers de votre vivant en profitant notamment de l’abattement des droits de donation, tous les 15 ans.

Cette solution est d’autant plus intéressante que l’administration fiscale applique une décote de 15 % sur la valeur des parts pour le calcul des droits de succession de la SCI au moment du décès. Le montant des droits de donation est donc calculé sur la base d’une valeur inférieure au prix du bien concerné. 

Donation, démembrement, SCI, toutes ses solutions sont cumulables afin d’optimiser au mieux votre patrimoine immobilier. Pour vos héritiers, vendre un terrain reçu en héritage à un promoteur peut également être un moyen efficace pour augmenter leur gain. En matière de promotion immobilière, c’est en effet le potentiel de constructible de votre bien qui prime et non pas sa valeur marchande. L’offre d’achat pourrait donc être très largement supérieure à celle d’un particulier. Besoin de conseils ? Contactez les experts City&You et découvrez comment augmenter la valeur de votre héritage.