Tout savoir sur la clause suspensive du permis de construire des promoteurs immobiliers

Vendre un terrain à un promoteur immobilier permet de bénéficier d’un prix de vente très avantageux. En revanche, les règles encadrant cette cession sont bien plus strictes qu’une transaction classique. Les vendeurs doivent notamment prendre en compte la clause suspensive de permis de construire indiquée dans la promesse unilatérale de vente. Explications avec City&You.

À quoi sert la clause suspensive de permis de construire prévue par le promoteur ? 

Les promoteurs immobiliers émettent systématiquement des conditions pour le rachat des terrains nécessaires à leurs projets. La clause suspensive d’obtention du permis de construire en fait partie.  

Où trouve-t-on la clause suspensive de permis de construire ?

Vous possédez un terrain qui pourrait intéresser un promoteur immobilier ? Lui céder votre parcelle devrait vous permettre de réaliser une belle plus-value. En effet, dans ce cas de figure, le prix au m² a peu d’importance. La valeur de votre bien repose, au contraire, sur son potentiel de constructibilité. Si les règles d’urbanisme et la localisation de votre terrain permettent de recevoir un logement collectif sur plusieurs niveaux – ou d’utiliser une surface au sol importante – vous pouvez escompter un prix de vente bien plus élevé que dans le cadre d’une simple vente à un particulier.

Par la suite, le prix, fruit de l’évaluation du promoteur, se trouve consigné dans le contrat de vente. Comme dans toute vente immobilière, cet avant-contrat contient des clauses suspensives comme, par exemple, une clause suspensive de permis de construire. 

Lors de la vente d’un terrain à un promoteur immobilier, cette condition est généralement prévue dans une promesse unilatérale de vente. Cet avant-contrat vous engage en tant que vendeur uniquement. En contrepartie, vous profitez d’une indemnité d’immobilisation représentant 5 % du prix de vente. Si le promoteur renonce à son acquisition, sans qu’aucune condition suspensive n’ait été levée, ce montant vous revient. A contrario, s’il obtient son permis de construire, cet acompte est déduit du prix de vente.  

Enfin, il est possible d’insérer une clause suspensive dans un compromis de vente pour le permis de construire. 

Pourquoi prévoir une condition suspensive du permis de construire ? 

La condition suspensive d’obtention de permis de construire est une clause incontournable de la promesse de vente d’un terrain. Elle permet au promoteur immobilier de se dégager, sans pénalité, de la vente en cas de refus d’autorisation d’urbanisme. Contrairement à d’autres clauses suspensives, une renonciation à la condition suspensive du permis de construire est impossible. 

Pour la vente à un promoteur immobilier, il faut compter un délai d’instruction d’au moins trois mois. Deux mois supplémentaires doivent également être considérés afin de permettre les éventuels recours des tiers. Enfin, le délai à disposition de l’administration pour éventuellement retirer son autorisation ne doit pas être négligé. À tout cela, s’ajoute le temps indispensable pour élaborer le projet et préparer les dossiers avec les différentes parties prenantes (architectes, bureaux d’études). Au bout du compte, il n’est pas rare de voir le délai d’obtention d’un permis de construire atteindre un an, voire plus.

Si tous les efforts menés ne permettent pas d’obtenir ce précieux sésame, le promoteur aura tout intérêt à se retirer. Voilà pourquoi il renonce systématiquement à acheter un terrain sans condition suspensive du permis de construire purgé de tous recours. Le promoteur exige ainsi de disposer d’une autorisation complète et non d’un simple certificat d’urbanisme attestant que le terrain est constructible. En tant que vendeur, impossible de négocier ce point. Sa présence justifie d’ailleurs – en partie – le prix de vente plus élevé que vous pourrez récupérer.

Pour finir sur ce point, voici un exemple de condition suspensive du permis de construire : Cette offre d’achat est formulée sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire purgé du recours des tiers de deux mois à compter de l’affichage et n’ayant pas fait l’objet d’un retrait par l’administration dans le délai de trois mois à compter de la délivrance du permis. 

Quelles sont les autres conditions suspensives de la promesse de vente ?   

Dans le cadre d’une vente à un promoteur, plusieurs autres conditions suspensives sont généralement insérées dans la promesse unilatérale. Il s’agit notamment : 

• De la condition suspensive d’étude de sol : si l’étude des sols de la parcelle que vous vendez révèle que des fondations spéciales sont nécessaires et qu’un surcoût est à prévoir, le promoteur peut décider de sortir de la vente.
• De la garantie financière d’achèvement ; 
• De la condition suspensive de libération des lieux.

Non-réalisation de la clause suspensive du permis de construire : quelles conséquences ? 

Dans certains cas, la mairie refuse la délivrance du permis de construire. La promesse unilatérale de vente devient alors caduque. Il s’agit d’un retour à la situation préalable. Même chose en cas de non-respect des délais relatifs à la condition de permis de construire. Malheureusement, malgré une attente de plusieurs mois, la vente de votre terrain est alors impossible. Vous devez, par ailleurs, restituer l’indemnité d’immobilisation versée par le promoteur immobilier. Ces conséquences ont été maintes fois affirmées par la Cour de cassation (Cass. Civ. 3^ème, 9 mars 2017, n° 15-26.182).

Toutefois, pour bénéficier de la caducité de la promesse de vente, le promoteur immobilier doit réaliser toutes ses démarches avec diligence. L’article 1304-3 du Code civil prévoit, en effet, que “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”. Sa non-réalisation ne doit donc résulter ni de son fait personnel ni de son comportement fautif. Le dossier de permis de construire, déposé en mairie, doit ainsi être complet et conforme à la législation (Plan Local d’Urbanisme, PLU par exemple). 

Enfin, en cas de refus de la mairie ou de dépassements des délais prévus dans la promesse de vente, les parties peuvent se mettre d’accord pour signer un avenant. Dans ce cas de figure, elles bénéficient d’une extension de la clause suspensive relative au permis de construire. Le vendeur, comme l’acquéreur, peut toutefois refuser cette option. La nullité de l’avant-contrat est alors prononcée.   

Condition suspensive du permis de construire : comment se prémunir d’une faute du promoteur ? 

La plupart du temps, la vente à un promoteur immobilier se passe bien. Toutefois, dans certains cas, l’acquéreur peut essayer d’échapper à ses obligations en refusant de signer l’acte authentique, sans motif valable. C’est pourquoi il est nécessaire de prévoir une clause pénale dans la promesse de vente. Si l’acquéreur se désiste sans raison, le vendeur peut bénéficier d’une indemnité déterminée à l’avance. 

Pour une promesse de vente efficace et protectrice, il est indispensable d’être bien conseillé lors de la vente de son terrain à un promoteur immobilier. C’est pourquoi City&You accompagne les propriétaires dans la valorisation de leur bien. Nos experts vous éclairent sur tous les aspects techniques, juridiques et financiers pour maximiser les chances de succès de votre projet. N’hésitez pas à les contacter !