La dation en paiement pour vendre son terrain : comment ça marche ?

Pour vendre votre terrain à un promoteur, vous avez le choix : opter pour un paiement conventionnel ou utiliser un paiement en dation. Vous ignorez de quoi il s’agit ? Pas d’inquiétude. Avec City&You, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce mécanisme courant dans la promotion immobilière.  

La définition de la dation en paiement 

À l’origine, la dation en paiement avait été mise en place afin de permettre aux contribuables de s’acquitter plus facilement de leur dette fiscale. En pratique, au lieu de payer leurs impôts en argent, ils remettaient à l’État un bien immobilier ou encore un tableau dont la valeur correspondait au montant de la créance publique. Cette possibilité est toujours offerte aux contribuables, sous certaines conditions. 

Ce mécanisme a été transposé dans l’article ​​1342-4 du Code civil. Il est couramment pratiqué en matière de promotion immobilière. Un promoteur souhaite acheter votre terrain. Traditionnellement, cette acquisition est réalisée contre le paiement d’une somme d’argent, versée au moment de la signature de l’acte définitif chez le notaire. 

Dans le cadre de la dation en paiement, le promoteur vous propose de vous remettre un bien immobilier correspondant à la valeur de votre terrain. Celui-ci doit se trouver dans l’immeuble prévu sur votre parcelle. Bien évidemment, il n’est pas disponible au moment de la cession de votre propriété. Il s’agit donc d’un contrat de vente avec paiement différé. 

Comment vendre son terrain par dation en paiement ? 

Il existe deux solutions pour vendre son bien à un promoteur immobilier en utilisant le mécanisme de la dation en paiement.  

Céder l’intégralité de son terrain en dation  

Vous vendez la totalité de votre parcelle à un promoteur. Il s’agit de la situation la plus courante. Une fois le programme neuf érigé, celui-ci vous remet : 

• la totalité du prix de vente de votre terrain sous forme d’un appartement ou d’une maison ; 
• une partie du prix de vente en argent et le reste en nature sous forme d’un lot situé dans l’immeuble construit sur votre ancienne parcelle : le paiement de la soulte est différé lui aussi.   

La cession d’une partie indivise du terrain en dation  

Vous avez également la possibilité de céder uniquement une fraction indivise de votre parcelle. Vous conservez la propriété d’une fraction de votre terrain tout en profitant d’un logement neuf. Ce mécanisme, moins fréquent et peu conseillé, vous permet donc de devenir copropriétaire indivis du lotissement.

Quels sont les avantages de la dation en paiement pour le vendeur ?

Signer un acte notarié de dation en paiement présente un certain nombre d’avantages pour le vendeur : 

• il conserve son cadre et son rythme de vie : contrairement au paiement conventionnel, la vente de son terrain n’implique pas un changement d’environnement. Ce mode de transaction lui permet donc à long terme de préserver ses habitudes (commerces, écoles, voisins, amis, etc.) ;
• il profite d’un logement neuf tout en limitant ses frais : cet argument est notamment valable pour les propriétaires dont le logement actuel nécessite des rénovations majeures ;  
• il profite de toutes les garanties associées à un logement neuf.

Bon à savoir : Dation en paiement, quel avantage pour le promoteur immobilier ? 

Pour le promoteur, la dation en paiement prévue par le Code civil présente un avantage majeur. Il n’a pas besoin de financer par fonds propres ou prêt bancaire l’acquisition du terrain nécessaire à son programme neuf. Il préserve donc sa trésorerie. 

Quels sont les risques d’un paiement par dation ?

En vertu du Code civil, la dation en paiement correspond à une obligation de faire. Elle n’est réalisée qu’une fois les travaux de construction terminés. Elle présente donc nécessairement plus de risques qu’une obligation de paiement en argent. 

Tout d’abord, le programme immobilier prévu peut ne jamais voir le jour ou prendre beaucoup de retard. Faillite du promoteur, refus de permis de construire, complication lors des travaux, ces événements rares ne sont toutefois pas à exclure. 

Par ailleurs, la dation en immobilier ne permet pas de profiter des fonds issus de la vente. Or, pendant la durée des travaux, le vendeur doit déménager et se loger. S’il est propriétaire d’un autre appartement, il peut, dans certains cas, être en mesure d’occuper les lieux. Il se privera toutefois d’un revenu locatif pendant toutes les périodes de construction.

Au moment de la promesse de vente, le logement promis n’est pas encore construit. Il est même très fréquent que les plans de construction ne soient pas encore définitifs. Il n’est donc pas impossible que le bien livré diffère de l’accord prévu initialement. Le vendeur pourrait alors recevoir un bien dont la valeur est amoindrie. En parallèle, il pourrait devoir faire face aux aléas d’une construction neuve : malfaçons et défauts de construction. 

Enfin, la question de la dation en paiement et de la plus-value immobilière doit être correctement évaluée. En effet, ce paiement en nature peut avoir des conséquences fiscales pour le vendeur. De la même façon, les frais de notaire pour une dation sont identiques à ceux prévus lors d’une vente conventionnelle.  

Vendre son terrain contre paiement par dation : comment limiter les risques ? 

Suite à la proposition d’achat par un promoteur, il est nécessaire de signer une promesse de vente. Celle-ci doit protéger le vendeur en cas, par exemple, de refus du permis de construire. Pour ce faire, il est recommandé de prévoir dans l’avant-contrat un remboursement de la somme en cas d’abandon du programme immobilier. 

Le vendeur doit également se protéger contre toute modification qualitative du bien. Il est donc nécessaire de rédiger des notices précises concernant le logement. Elles pourront notamment décrire la disposition de l’appartement ou de la maison, l’orientation, la qualité des matériaux ou encore les normes convenues. Ces documents doivent être annexés à la promesse de vente. 

Enfin, dans certains cas de figure, le vendeur peut parvenir à négocier une indemnité permettant de couvrir ses frais jusqu’à la livraison de son nouveau logement. 

La vente à un promoteur immobilier nécessite un certain nombre de précautions. C’est d’autant plus vrai lorsque cette transaction est réalisée sous forme de dation en paiement. Si les avantages de ce mécanisme sont nombreux, un certain nombre de risques doivent être anticipés. C’est pourquoi il est fortement recommandé de se faire accompagner par des spécialistes en matière de promotion immobilière. 

Vous souhaitez vendre votre terrain à un promoteur ? Contactez sans tarder City&You. Nos experts évaluent avec vous les avantages de la dation en paiement et restent à vos côtés tout au long de votre projet. 

Sources : 

https://www.bnf.fr/fr/la-dation-en-paiement

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074236/LEGISCTA000006177297/

https://www.village-justice.com/articles/dation-paiement-comme-modalite-reglement-une-dette,38798.html