Problèmes entre promoteur et vendeur : que faire ?

Si la vente à un promoteur immobilier permet de gagner davantage qu’avec un particulier, ces transactions ne sont pas sans risques. Conditions suspensives, renégociation, difficultés de mise en œuvre du projet, les litiges peuvent se multiplier entre les deux parties. Quels sont les problèmes les plus fréquents entre le promoteur et le vendeur ? Comment les éviter ?

Une vente qui ne cesse d’être reportée

Lorsque le promoteur ne cesse de demander des délais supplémentaires, le vendeur se trouve dans une situation complexe. Engagé suite à la signature d’une promesse de vente, il se trouve dans l’obligation de réserver ce bien au promoteur. Lorsqu’un avenant de prorogation est demandé, la procédure de vente risque de durer encore quelques mois. Les raisons peuvent être nombreuses avec notamment une négociation complexe avec la ville ou un permis de construire qui tarde à être accordé. Toutefois, le vendeur est bloqué pendant ce temps.

Plus difficile encore, certains vendeurs se sont engagés via la promesse de vente, mais n’ont plus aucune nouvelle du promoteur. La vente ne peut pas se faire, mais ils ne peuvent pas céder leur bien à autre acheteur. Malgré les relances, ils ne parviennent pas à avoir de réponse du professionnel. Sans préparation en amont, ce problème entre promoteur et vendeur peut devenir inextricable. Pourtant, des solutions permettent d’anticiper ce cas de figure et de retrouver sa liberté en cas de silence du promoteur.

La renégociation du prix par le promoteur

Le prix de vente sur lequel les parties se sont engagées peut être sujet à renégociation. En effet, au stade de la promesse de vente, les études techniques et les accords avec la ville n’ont pas encore eu lieu. Il arrive ainsi que le promoteur ne puisse pas construire la surface de projet indiquée dans la promesse ou que les contraintes techniques soient plus importantes que prévu. Le promoteur doit alors revoir son projet et son bilan financier. Et il cherchera à répercuter une partie de ces ajustements sur le prix de cette vente.

Face à cette renégociation, le propriétaire ne sait pas comment réagir. Il n’a pas toutes les informations pour comprendre l’objet de cette négociation. Il aura donc tendance à accepter, de crainte de voir la vente s’annuler.

Les aléas d’une vente à un promoteur immobilier

Si ce type de vente permet de percevoir en moyenne 20 à 40 % de plus que pour une vente à un particulier, cette transaction peut faire l’objet de rebondissements. Loin d’être aussi simple, la vente peut être renégociée ou annulée dans certaines situations.

En effet, lorsque le Plan Local d’Urbanisme est modifié par la mairie, le projet de construction peut être remis en question partiellement ou totalement. Dans ce cas de figure, il est parfois  impossible de conserver les mêmes conditions que dans la promesse de vente. Une renégociation s’impose alors, voire une annulation selon la situation.

Lors des études techniques, les caractéristiques du sol peuvent empêcher une construction. Nappe d’eau, présence de carrières ou de gypse peuvent entrainer des surcoûts à la construction. Légitimement, le promoteur immobilier cherchera à rediscuter les conditions de la vente. Lorsqu’une promesse unilatérale de vente a été signée, il a en effet la possibilité de mettre fin à la transaction.

Lors de la demande de permis de construire, la mairie peut s’opposer ou exiger des évolutions du projet de construction. Dans ce cas de figure, le promoteur immobilier devra revoir l’équilibre de son programme. S’il décide d’annuler l’achat de cette parcelle, le vendeur devra revenir à des solutions de vente plus « classiques ». Juridiquement, le promoteur peut se retirer sans dédommagement s’il reste dans le cadre des conditions suspensives prévues à la promesse de vente.

Bien négocier les conditions suspensives pour encadrer la vente

Pour limiter les problèmes entre le promoteur et le vendeur, la négociation des conditions suspensives représente l’étape clé. L’objectif est de prévoir les cas de figure les plus courants et de prévoir une issue satisfaisante pour les deux parties.

Cependant, le vendeur qui est bien souvent un particulier ne sait pas comment négocier pour se prémunir contre les litiges qui pourraient survenir. Un accompagnement par un professionnel s’avère donc indispensable pour bénéficier de conseils avisés.

L’objectif est de faire figurer parmi les conditions suspensives la possibilité de rompre l’engagement lorsque la vente n’a pas été réalisée dans un délai défini. Le vendeur pourra alors de nouveau disposer de son bien et le proposer à un autre acheteur. Pour éviter de créer un problème entre promoteur et vendeur, une indemnisation peut également être prévue lorsque la vente est finalement annulée, pour une raison légitime. Grâce à ces précautions, les litiges sont nettement moins fréquents entre les deux parties.

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