Comment vendre son terrain à un promoteur ?

Vendre à un promoteur ou à un particulier ? Beaucoup de propriétaires de terrain se posent cette question. Le choix de la vente à un  promoteur immobilier semble la meilleure option tant les gains potentiels peuvent être importants. En effet, en général, cette transaction permet d’obtenir une offre d’achat de 20 % à 40% supérieure. Pourtant, vendre un terrain à un promoteur répond à des critères bien précis. En faisant appel à ce professionnel, les délais seront plus longs car ce type de vente est réglementée et répond à des étapes incontournables.

Vendre son terrain à un promoteur : vérifier sa constructibilité

Pour qu’un promoteur immobilier s’intéresse à un terrain constructible, celui-ci doit répondre à quelques critères essentiels. Et en premier lieu, il doit présenter une constructibilité suffisante !

La consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU) permet de savoir dans quelle zone se situe la parcelle. Ensuite, la lecture du règlement écrit permet de déterminer la surface d’un potentiel projet de construction.

Les zones urbaines et à urbaniser sont les plus susceptible d’accueillir des projets immobiliers en fonction de la localisation et des caractéristiques du terrain. Par contre, les zones agricoles ont des constructibilités très limitées et réservées à des usages spécifiques. Du côté des zones naturelles et forestières, elles sont protégées par le PLU. Evidemment, si aucun programme immobilier ne peut être construit sur la parcelle, le promoteur ne s’y intéressera pas.

Les caractéristiques du terrain (dimension, dénivelé, angle de rue,…) entrent ensuite en considération. L’étude de capacité architecturale renseignera sur le nombre de niveaux possibles, l’emprise bâtie autorisée ou encore le nombre de places de stationnement nécessaires en fonction des caractéristiques du futur projet (logements, bureaux,…).

Lorsque vous disposez de ces éléments, vous pourrez solliciter plusieurs promoteurs ou investisseurs pertinents au regard du projet possible.

Choisir le promoteur idéal pour cette transaction

Pour s’assurer que cette vente ait toutes les chances d’aboutir, la première étape consiste à solliciter les promoteurs immobiliers les plus à même de pouvoir mener à bien le projet. Certains critères doivent être pris en compte afin de sélectionner l’interlocuteur idéal. L’objectif étant de sécuriser la vente et de veiller au délai de réalisation.

Solliciter un promoteur immobilier d’expérience

Si vendre un terrain à un promoteur est souvent synonyme de plus-value élevée, les fonds nécessaires à l’achat du terrain sont débloqués uniquement lorsque le projet est validé entièrement. En effet, seul un permis de construire obtenu et purgé de tous recours permet de confirmer la réalisation du projet immobilier.

Il est ainsi recommandé de vous tourner vers un promoteur expérimenté. Grâce à sa réputation et ses compétences, ce professionnel sera à même de mener le projet dans de bonnes conditions et de permettre au vendeur de réaliser une transaction plus sereine.

Par ailleurs, il faut savoir qu’une opération de promotion immobilière nécessite de mobiliser des montants financiers importants pour acheter le terrain et progressivement payer les partenaires (entreprises, architectes,…). Pour cela, le promoteur doit obtenir des prêts et des assurances auprès d’établissements bancaires. Le projet doit donc être sérieusement et solidement monté pour présenter toutes les garanties financières.   

Les atouts du promoteur local

La recherche d’un promoteur local constitue souvent un choix judicieux. En effet, il maîtrise davantage les démarches pour présenter un projet immobilier dans la commune où il exerce. La procédure peut être également facilitée puisqu’il connaît les besoins dans cette ville compte tenu de son expérience. Logements familiaux, étudiants, locatif social, bureaux, équipements ou commerces, il possède des connaissances utiles pour proposer des programmes adaptés aux besoins locaux. Les chances de proposer un projet en accord avec les souhaits de la commune sont donc plus grandes.

Les contacts locaux comme les architectes et agents du service d’urbanisme de la Mairie peuvent donc être consultés dans le cadre de l’étude de faisabilité et la demande de permis de construire. Les délais pourront être optimisés.

Connaître le prix de son terrain

Pour bien négocier la vente de son terrain à un promoteur, le propriétaire doit au préalable avoir une estimation de sa valeur. Pour la connaître, plusieurs éléments entrent en considération. Comme évoqué plus haut, il vous faut connaitre le potentiel de votre terrain. Plus la densité du projet est importante, plus la valeur du foncier le sera également.

Par ailleurs, il est souvent intéressant de connaitre l’estimation de la valeur actuelle de votre bien sur le marché de l’ancien. Vous pouvez l’obtenir gratuitement par des simulateurs en ligne – comme celui de cityandyou – ou en contactant par un agent immobilier. Pour éclairer vos choix, comparez les propositions faites par les promoteurs avec les estimations de la valeur de votre bien sur le marché de l’ancien.  

Négocier avant de vendre son terrain à un promoteur

Après le premier contact et la confirmation de l’intérêt du promoteur, le temps de la négociation est arrivé. Pour faire une offre d’achat, ce professionnel se base sur la méthode du compte à rebours. Il prend en considération le chiffre d’affaire attendus pour la vente des appartements. Ensuite, il déduit l’ensemble des dépenses pour connaître la marge de l’opération et le coût d’achat du terrain qui accueillera le projet.

À partir de ce bilan financier, le promoteur immobilier effectue une offre d’achat. Le vendeur, de son côté, n’est pas dans l’obligation de l’accepter immédiatement. Au contraire, certains arguments peuvent permettre d’atteindre un prix de vente plus élevé ou bien encore de négocier des clauses juridiques. La négociation permet donc de trouver un bon compromis pour satisfaire les deux parties.

Pour cette étape délicate, nous recommandons l’accompagnement d’un professionnel. Face aux arguments du promoteur, il est essentiel de trouver les points de négociation. Un propriétaire a souvent du mal à réussir cette étape. Un expert de la promotion immobilière sera en mesure d’accompagner le vendeur dans la négociation et la sécurisation de la transaction.

La signature de la promesse de vente

Une fois que les deux parties sont d’accord sur le prix de vente, elles peuvent signer une promesse unilatérale de vente en présence d’un notaire. Celle-ci indique que le vendeur s’engage à vendre son bien au promoteur. En revanche, le promoteur peut annuler la vente si toutes les conditions du projet ne sont pas remplies. C’est donc un risque à évaluer en amont.

Un certain nombre de conditions suspensives sont dans la promesse de vente. Vendre son terrain à un promoteur immobilier s’avère être une transaction plus complexe qu’à un particulier. En effet, la validation de cette vente dépend de l’obtention du permis de construire ou encore des études de sol et de pollution notamment. Les conseils précieux d’un professionnel de l’immobilier seront utiles avant d’apposer sa signature sur ce document. Les recours sont ensuite plus complexes lorsque en cas de co-signature ces conditions.

City&You accompagne les propriétaires qui souhaitent votre le bien à des opérateurs immobiliers (promoteurs, investisseurs, bailleurs,…). Nous expertisons le champ des possibles en amont, vous disposez de toutes les clés pour bien négocier. N’hésitez pas à contacter nos experts !